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高台土地の再利用あるある|バリアフリー化する際の問題

私の実家近くにある、シャッターが閉まった収益物件があります。

takadai-mondai-aruaru-jirei.jpg


元々は1Fをテナントに。

上階はテナントの事務所に利用する、内階段のある物件。

過去には薬局があったり、塾があったりしていて。

近隣に立つ団地客相手に、商売をなさっていた建築物です。

このあたりの団地を新築して、整備したばかりの時期なら良いのでしょうが。

必ず時が経てば、人は歳を重ねる訳で。

だんだんと億劫になるのが・・・

この建築物の敷地内にある様な階段。

これが辛くなって来るんですよね。

高台の商業施設や高台の住宅地には、必ず付いて回る問題なのですが。

いつからか、人は入らなくなり。

ついには、取り壊しが決まった様です。

これらの敷地を商業目的に利用するなら、フロントオープンにしてーの。

歩道の切り下げをしたり、バリアフリー化がマストになります。

この地は宅地造成工事によって、コンビニに生まれ変わる様なのですが。

高台土地の再利用で、あるあるな問題と言うのが。


土地購入前には確認すると良いですよー 住民パワーには気をつけて!

今日は朝から日経アーキテクチュアを見ていて「マジで?!」と驚く記事を見ました。

kakunin-torikeshi-manshon.jpg

都内の分譲マンションが工事中に、工事を中止に追い込まれた記事だったのですが。

私は建築が専門ですから、記事を一通りは見ました。

さらに詳しく、何がどうなってこうなった?

って事も調べました。

確認申請し許可が降りるも。

その都度、工事反対の近隣住民の声が上がる。

この分譲マンションは、総戸数107戸。

しかも完成前には、すでに完売・・・

反対した人は、道路を挟んだ低層マンションに住む9名。

10数年もの間、グダグダやって来たみたいですが。。

今回のマンション建設に反対された方は、どうやら相当頭の良い方ばかりが揃っていると思います。

建築基準法の中身も相当調べた上で、この訴訟を勝ち取っている様でした。

これ、普通なら出来る事ではありません。

民法で反対してもダメだから、建築基準法をがっつり見まくって。

アラ探しして、都度証拠を出すと言う。

計画的とも言える、裁判の流れなんです。

ふーん、なるほどねー

って建築設計に於いては、考えざるえない節はあるのだけど・・・

ここでは、法の事はさておきですね。

中尾建築工房のブログをご覧になっている方に、何をお伝えしたいかと言えば。

土地を買う前にですね。


神奈川の土地事情|人気のあるとこは確実に価格が上昇した。

今日は先に得をされた方に、ご報告をしたいかなと思います。

特に横浜市内や、湘南の人気エリアに買われた方に限りますが。

すでに土地を購入して、家を建てて住まわれてる方。

すでに土地を購入して、家を建てている最中の方。

すでに土地を購入または申し込みをして、設計中やウキウキ中の方(笑)

みなさんにとっては、良いお知らせです。

私たちの暮らす、神奈川県の土地事情。

上向いて価格が上昇しております!

前に神奈川県の土地事情は、川崎から上がって来る。

そしてその余波は、横浜市内や湘南の人気のあるエリアに波及する。

そんな事をブログで書いた事がありましたが。

どこに書いたか忘れてしまったので、興味のある方は探してみてくださいね

川崎の人気なエリアは、すでに高沸しまくり。

その余波がしっかりと、横浜市内や湘南の人気エリアにも波及してまいりました。

これね、ネットで検索しても出て来ない情報ですからね。

不動産と言うのは、路線価と呼ばれる価格の評価をするモノが存在します。

けれどもこれは、相続税とか贈与税などの評価を出す為のモノ。

では実売価格は、どうなるかってーっと。

この価格で、行けるんじゃない?!
zairai-bathroom6.jpg

だったら、これで出してみる?
zairai-bathroom6.jpg
出してみた。

zairai-bathroom6.jpg 売れたっ!!
zairai-bathroom6.jpg と言う様に、その価格で売れるなら。

成立してしまうモノなんですね。

ですから。

すでに買われた方は、とっても良い情報だったりしますよね!

その反対に。

現在、土地を探されている方には。

ちょっと大変な時期に、突入となるかもしれません。

それも。

人気のあるエリアを求めている方にとっては、間違いなく影響すると思います。

横浜に関しては、横浜ですから全域と言えるでしょう。

横浜だけに人気のあるエリアですから、当然価格は上がっていく。

横須賀と三浦は。。

まだ、そんな感じでは無いかと思うけど。。

半島の先端までは、その余波は来ないと思います。

横須賀市に関して言えば、物件の球数が少なくなる程度では無いでしょうか。

土地を購入して家を建てる!物件の見極め方とは?!

でも説明済みですが、何しろ都内や川崎では。

物件の奪い合いが始まってます。


土地を購入して家を建てる!物件の見極め方とは?!

3月も半ばを過ぎまして。

土地を購入して家を建てる!

または。

建売住宅を購入して、住まいを手に入れる。

そんな方にとっては、ベストシーズンに突入しております。

完成物件である建売住宅は、ほとんどのケースが売主は不動産会社です。

年度末に決算がある会社が多いので、出来る限りは年度内に売り切りたい!

そんなもくろみも、あるでしょうから。

週末などは営業マンも、パツパツになってる所もお見受けいたします。

売って成績を上げるには、最適なシーズンですもんね。。

そんな中、不動産の世界は。

今は、どの様な感じなのでしょうか?

実はスーパーローコストビルダーさんが、とにかく躍起になって。

土地の仕入れを行っております。

2018-3-4-hanbai-tochi.jpg

ここなんかは、最たる例ね。。

でっかい土地があれば、そこを購入して。

とにかく建売を売る為に、用地の仕入れに力を入れています。

まぁ。

スーパーローコストビルダーさんは、グループ累計で1日100棟を建てるそうですから。

とにかく仕入れに、力を入れる訳ですよね。

そしてスーパーローコストビルダーさんには敵わない、地元の分譲会社さんなどは。

差別化としてですね。

スーパーローコストビルダーさんよりも、グレードの良い建売を建てては売りつつ。

なんとか物件を手に入れて。。

土地で売れれば、土地で売って。

土地で売れなければ、自社で建てて。

そんな感じでリスクの無い様、なんとか凌いでいる。。

と言ったところの様です。

ここまでは。

建売住宅を購入して、住まいを手に入れる。

の方を対象にしたお話なのですが。

土地を購入して、注文住宅の家を建てる!


葉山町内での土地探し|駅徒歩圏の土地は買いか?!それとも否か?!

これは先週末のお話。

以前から葉山町内に、新築の注文住宅の家を建てたい。

何年か前から、葉山町内を検討されていた方のお話になります。

最近の葉山の土地と言えば。

よほど人気の無いところであれば、それなりの土地があるのですが。

以前に比べて、比較的購入しやすい2000万円代の土地がありません。

仮にあったとしても。

やたらと条件が悪いか?

後から工事費が、とってもお高くなる物件ばかり。

まともな土地があったとしても。

3000万円代、もしくは後半だったりで。

買いやすいか、買いにくいかと言えば。

買いにくい状態なのが、今の葉山になります。

それこそ、10年20年前の葉山と言えば。

いや、もっと遡って30年近く前の葉山と言えば。

御用邸

企業の保養所、または別荘

漁師さん

の町って感じだったのです。

それが湘南スタイルなどの地域本により。

より人気になりまして、おしゃれなお店も増え。

おしゃれな家も建つ様になったのです。

言い変えてみれば、別荘地で暮らす。

そんな印象だったんですよね。

10年前などは比較的物件も多くありましたが。

葉山の中でも人気のある堀内などは。

球数すらございませんで。

仮にあったとしても。

大き過ぎるか。

それとも無ければ、坪単価が高いか。

まーなかなか、おすすめ出来る様な物件を見る事がありません。

そんな中、逗子駅徒歩圏の葉山の土地があるとの事で。

現地に今居るとの事でしたので、仕事を途中で止めて。

あー、これはおそらく行った方が良いケースだなぁ。。

と思った私は、その場で事務所から現地に移動する事に。

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横須賀市内の敷地分割と建て替え|賢い業者の選び方

家を建てる為には、家を載せる敷地が必要。

その敷地を購入される場合もあれば。

すでにその敷地をお持ちの方も居る。

今回ご相談があったのは、横須賀市内に大きめの敷地をお持ちの方でした。

yokosukashi-kugou-shikichi-kaitori-gekiyasu-riyuu.jpg

一つの敷地ですが、2面とも接道が取れるこの敷地。

なんでも、一つの敷地を二人のご兄弟が共有で所有してるとの事。

お一人は敷地を分割して、そこに家を建てたい。

もうお一人の方は、持っていても持て余すから売るかな。。

そんなケースのご相談でした。

yokosukashi-kugou-shikichi-kaitori-gekiyasu-riyuu2.jpg


逗子市に家を建てる!利便性の良いJRの海側は果たして買いなのか?

逗子市と言えば、JR線と京浜急行線の2路線が使える市町村。

そして海までの距離は鎌倉よりも近い、10分ちょい。

都内にもアクセスは便利だし、JRなら電車を一本遅らせれば。

確実に座って都内まで通勤が出来てしまいます。

そんな場所ですから、当然人気がある訳で。

ざっくりと人気度を分けると、こんな感じ。

zushishi-hisagi-tochi-yasui-takai-riyuu.jpg


簡単に説明すると、JRよりも海側が比較的土地の高いエリア。

JRよりも赤い方が、比較的手が届くエリアとしましょうか。

JRよりも北側なら、40坪で2000万円代後半とか。

比較的手の届きやすい価格帯と言えるでしょう。

北側ではなくとも、小坪や披露山になると。

JRよりも海側なのにも関わらず、さらにお安い価格帯になる。

これ、単純に坂があって。

ちょいと駅から徒歩の通勤は、ぶっちゃけますと現実的では無い。

そんなところにお安い価格の理由があります。

中には心臓破りの坂とか、普通にあるから。

ご夫婦お子さん揃って、ストイックなトレーニングをご希望なら。

それはそれで良いかもしれませんが、まぁ正直人気は無い。

そんな理由がありまして、人気のあるとこだけを水色で線をしたのですが。

この辺りは、敷地の大きさ。

そして駅からの距離。

これだけで価格が決まるかと言うと、そうではありません。

逗子と言えば、逗子海岸があります。

この逗子海岸までの距離も、査定の一つに入ります。

なので駅からは割と近いけど、海まで遠い桜山1丁目などは。。

坪単価で90万円を切る物件もあります。

逗子市逗子や逗子市新宿(海近新宿)などの様に。

JRも京急も、どちらも徒歩圏。

海までだって当然徒歩圏、てか5〜6分。。

そして元々、この辺りは高級な別荘地でもある。

そんな場所は、今時。。

坪単価は120万円〜ってところもある。

私が逗子市逗子4丁目のベルメゾン(延命寺前)に住んでた頃。

近所の逗子4丁目では、坪単価100万円で30坪の物件が出たのだけど。

それはもう3区画が一瞬で埋まってしまう程、お買い得だったのを覚えております。

あの頃はまだ、震災の恐怖もあるけど。。

坪100万円で買えるなら。。

って感じでした。

でも相場的に、もう津波の事なんて、皆さん忘れてしまっております。


湘南や三浦半島の海前敷地の家造り|公道よりも海側の土地は果たして買いか?

つい先日の台風21号。

かなりの勢力を持った台風なのが分かります。

三浦半島でも佐島地区などは、避難勧告が出てたり。

海や港も、猛烈なうねりと共に。

船が乗り上げてしまったり。

大量のゴミが陸揚げされておりました。

基本、私はジモティでして。

こんな景色を子供の頃から見ていると。

半島独特のメリットやデメリットを、知らぬ間に覚えてしまいます。

今回は今まででも、結構強かった方なのではないでしょうか。

そして今回の台風通過後。

中尾建築工房で家を建てた。

特に海岸線沿いの家には影響が無いか?

お昼ご飯を食べに行くのと同時に、見回りに行く事にしたのです。

そしたら何気に津久井の辺りで渋滞が。

umimae-tochi-kokudou-umigawa-yokunai.jpg


渋滞の原因は、道路に散らばった砂やゴミのせいなのだろうか・・・

交通整理の方が、片側交互通行の道路を誘導していました。

そのまま誘導の通りに進んでみると。。


ホントに買っても良いの?|出費に対して不安になる日本人の思考の根っことは?

私の仕事は建築設計や建築の施工を行う建築屋さん。

不動産業者では無いのだけど、土地購入からの相談を良く受ける事が多いのです。

何故ならば、建築屋さんであると言う事は。

建築的な目線によって、その土地の見方を良く知ってるから。

その中でも例えば。

お金が必要以上に掛かったり。

風土的に問題のある土地だったり。

土地を買うと言うよりも、工作物を買う。

そんな土地だって、多々あるのを知っている。

それだけに不動産と言う大きな買い物をされる前には。

一度は相談をされる事が、とっても多いのです。

今回も、某市の土地を見に行ってきたのですが。

yokohamashi-asahiku-tochi-kounyuu-ie.jpg

私見では、前面道路側のブロックは全て取り壊して。

車を止めるスペースにする為、土をいっぱい搬出する必要がある物件。

おまけに古家も付いており、付帯工事のお金が割と掛かりそうな土地である。

だからと言って、この土地を勧めないかと言えば。

そうではなくですね。

この土地、買っても良いんじゃないですか?

と、たまたま奥様から電話がありまして、お答えのお話をさせて頂きました。

買っても良いの理由は、多々ありまして。

ご主人様の所得(年収)。

ご主人様の年齢。

ご主人様のキャリア。

ご夫婦の性格。

お子さんのご年齢。

こんな事をですね。

私自身がトータルで考えて、この土地買っても良いんじゃないですか?

と、オススメをしております。


家造りの最初は土地購入|果たしてこの土地はどう見るか?

つい先日、土地を買うとの事でご連絡を頂いた方が居らっしゃいました。

すでに土地は購入される事を前提に動かれておりまして。

私たちが土地を見てから、アドバイスをして購入に至る。

これ、いつもやってる事なのだけど。

購入されてから、相談にお越しになられる。

と言う、いつもの逆を行くパターンだったんです。

ところが。

土地を購入する際、重要事項説明書と共に、あれこれ土地についての詳しい詳細を聞く事になる。

その後。

ちょっと、購入した土地の形がどうのか・・・?

となってしまったらしいのです。

ふーん、そっかぁ。。

そんなに悪い土地なのかなぁ。。

と思いつつ。

私のところには重要事項説明書が無いので、詳しい事は分からない。

でも、今ある画像だけで判断してみようかと思います。

tochi-kounyuu-shikichi-bunkatsu.jpg


藤沢市片瀬山にて地鎮祭☆

2017年4月29日に藤沢市片瀬山にて、地鎮祭を執り行わせて頂きました☆

今回も中尾建築工房で6年ほど前に家を建てたオーナー様のご紹介がありまして。

家造りをお任せ頂く事になりました。

地鎮祭はクライアント様の希望により、日蓮宗の仏式スタイルでの地鎮祭ですよっ!

hujisawashi-kataseyama-t-jichinsai.jpg

片瀬山と言えば江ノ島を見下ろす事の出来る、藤沢市の高級住宅地として認識をしています。

良い環境だな〜

プランニング時のブログはこちら

でも高級住宅地だけに、価格も半端無い・・・

そんな片瀬山ですから、憧れはあっても。

片瀬山にほど近い、鎌倉市の津や津西を選択される方も多いのです。

なんと言いましょうか。

この様な誰もが憧れる立地に家を建てるには。

突き抜ける事を自分自身で決め無い限り。

家を建てる事が出来無いんですよね。

今回、この敷地の情報をお持ち頂いたのは、オーナーご主人様から持って来て頂きました。

もちろん、ここだけでは無く。

他の片瀬山物件の情報もありました。

そこで私は大抵の場合。

それぞれのここが良くて、ここが悪い。

とは言いません。

あくまでもクライアント様がどうしたいか?

それをヒアリングしてから、土地の説明をしています。

確かに土地の価格は、高級住宅地の片瀬山ですから高いです。

でも、本当に買いたいのは高い、安いの云々はさて置いておいて。

どの物件が好きなんですか?

と聞いてます。

そして所得、自己資金、ご職業からイケると判断した場合。

行っちゃっても、構わないじゃないですか?

と、お伝えをしています。

ただ、ちょっと気になったんですよね。


葉山町長柄の土地探し|駅近を望むか?それとも環境を選ぶか?

お引渡しブログや地鎮祭ブログをおまたせてしてる皆様、ごめんね〜


ちょっと土地探しの相談があったから、先にこっちを更新したいと思います!

順を追って遡りますから、ちょっと待って下さいね☆

さて、葉山町長柄の土地情報を相談者の方からもらったのだけど。

なるほど、長柄の中でも逗子や新逗子駅にはかなり近い長柄の土地になります。

私も葉山に用事があったモノですから、早速見てみる事にしました。

hayama-nagae-tochisagashi-s-ekichika.jpg

なるほど、2宅地の販売な訳ですね。

この物件が果たしてどうなのか?

また購入するのであれば、どちらの土地の方が良いのか?

相談者の方曰く、日当たりを気にしているとの事。

では、私の私見を述べてみましょう。

まずこの立地、駅からならバスに乗るほどの距離では無い事。

ある意味で言えば、逗子市なんじゃ無いか?ここは?!

と言ってもおかしく無い立地です。

トンネル越えれば、すぐ逗子ですしね。


葉山町一色に家を建てる!敷地を見に行ってきました☆

葉山の家造りが多い中尾建築工房。

一昨日の4月1日にクライアントさんから、ヒアリングシートが郵送で事務所に到着しておりました。

以前に建てる場所は、グーグルマップのストリートビューで確認をしていたのだけど。

ま、実際に見に行ってしまった方が、はっきり分かると言うもの。

さっそく、見に行く事に。

hayamamachi-isshiki-s-shikichi-chousa.jpg


早速現地に到着しますと、まずは車の止める場所を気にします。

葉山は割と道が狭い所が多いので。

車で行く時には、周辺に気を使わないとね。

週末はちょっと寒かったし、帰りにユニオンで神棚の買い物もしたかったので。

単車ではなく、あえて車で行く事にしました(笑)

さて現地を見に来て、私が気になるとするならば。


鎌倉市山ノ内の土地探し|狭い道路幅員の攻略法

鎌倉市山ノ内の土地購入申し込みをされた方が居る。

もしも物件を私が見て、ダメな場合は今月中に申し込みを取り下げるなんて話だった。

そっか、土地申し込みをしたと言う事は、テンションアゲアゲなんだろうな・・・

そんな思いを読み取りまして、スケジュールを変更して現地に行ってみる事にしました。

早速、車をコインパーキングに止めまして、現地まで歩く事に。

実は現地、通常の車両は入れないと言う、道路が狭目な土地なのです。

そして天気は雨。。

こんな感じだと、デメリットしか感じない様な気がしますが。。

kamakurashi-yamanouchi-y-tochikounyu.jpg

水路の水も、わりと勢い良く流れておりましたね。

ちょっと話を逸らせまして。

これから土地をお求めになる方の為にアドバイスを。

土地は晴れた日に観に行くのではなく。

雨の日や悪天候の方が良いですよ。

晴れた日なら、メリットしか見当たらないかもしれないけどさ。

悪天候の時を見ておけば。。

こんな感じになっちゃうんだ〜

って言うのが、はっきりと分かるでしょ?

だから。

雨とか、悪天候とか憂鬱になりそうな時に土地を見る。

家を建てた後に知るよりも、家を建てる前に知る。

この差、きっと大きいんだと思う。

家を建てた後は、気軽に家を動かせないからね(笑)

なので。

雨とか悪天候とかに土地を見る!

実はこれ、大正解ですからね!

そして話を戻しまして、現地の土地を見てみよう。


人生で初めての大きな買い物となる土地購入|心理的瑕疵のある事故物件を隠蔽?

ちょっと前に実際にあったお話です。

私は以前からブログでもお話をさせて頂いておりますが。

不動産は土地情報を探すな!

土地を探すのではなく、信頼出来る人を探せ!

と言う様な事をお伝えして来ているのですが。

その理由、不動産業界のあり得ない常識があるから。

その様な事をお伝えてしているのです。

今回、私がビックリしたのは。

プロの業界歴数十年の不動産業者でも。

思わず、ビックリしてしまう事例がありました。

ある日の事、土地を購入しようとしている方が居らっしゃいまして。

いろいろと説明を聞き、ある物件の申し込みをする直前まで行きました。

ですが、その物件の申し込みは行わず、スルーする流れになったのです。

何故だと思われますか?

はい、ここから先はメンタル強いと思われる方のみ。

先にお進みください。

「えっ?何?!なんか怖いんだけど・・・」

と思われる方。

ここでブラウザを終了して下さい。

よろしいでしょうか?

それでは先に進みます。


実はこの物件、事故物件だったのです。

事故物件と言うのは一般的に、事件性のある物件だったりします。

例えば。

火災でお亡くなりになられた方が居る物件。

殺人事件が起きた物件。

自宅で自殺された方が住んでいた物件。

孤独死でお亡くなりになられた方が居た物件。

などを事故物件と言われています。

この事故物件。

一般的には、告知義務がありますので、告知をします。

以前にスーモの賃貸物件で、事故物件の告知で話題になった告知がありました。

hudousan-kokuchi.jpg


横浜市旭区の土地探し|復数候補の選び方

とある日の事、横浜市旭区にて土地探しをしている方からメールがありました。

なんでも、2つの候補となる土地があって。

気になるから見てみて欲しいとの事。

こちらのご家族は、私は心配をしてない方達なので。

パッと決まってしまうのではないかと思うのですが(笑)

まずは一つ目の土地を見てみる事に。

_yokohamashi-asahiku-kamishirane-s-tochisagashi.jpg

こちらはすでに、更地となっている土地です。

現地に着いたのは、昨日の15時過ぎでこの日当たりです。

方位的には東南角地となる物件ですから、日当たりは良好で当たり前だったりしますよね。

となれば、北西に隣家が絡んでくる事になるのですが、その辺りはどうでしょうか?

_yokohamashi-asahiku-kamishirane-s-tochisagashi-2.jpg

北面に関しては、白い線が境界ラインになります。

つまり、お隣の擁壁下から少し行った所までは、お隣の所有地。

こうした旧分譲地で比較的問題となるのが、擁壁や土留の所有関係なのね。

こうして隣の土地が崩れない土留が、お隣さんの敷地内で終わっているから。

これはこれで問題ありません。

おそらく、宅盤自体に盛り土してるからここまで現れている様に見えるけど。

土を切り盛りすれば、あまり問題にはならないんじゃないかな。。

と言う事で、北面良ーし!

では、次に西面。


湘南に建てる店舗兼用住宅|どこでも自由に建てられるか?

私が日々、活動している逗子や葉山は、割と小さめの飲食店さんを見かける事が多いエリアです。

老舗と呼ばれる店舗があったり。

最近では、新しいお店も割と多く出てたりするんですね。

さて、この店舗。

単独の店舗もあれば。

店舗兼用として、住宅を兼ねて建てる場合もあります。

下が店舗で、2階や3階が自宅なんてケースもよくあったりしますよね。

こういった計画の場合。

どこを買っても良い訳かと言えば。

そ〜ゆ〜訳では、ございませんで。

それぞれ用途地域によって、作れる店舗の種類や規模が分かれてしまいます。

用途地域は各市町村の都市計画図に掲載されているから、自分でもネットで引っ張れますよ。

tenpo-heiyou-jyutaku.jpg


葉山町下山口|完成宅地に見える土地は果たして買いの物件なのか?

新春、土地探しシリーズ第三弾!

先に申し上げておきますと。

この土地は超絶サイテー(笑)

私も数ある土地を今までに見て来ましたけど、この土地の造成工事の中途半端っぷりは。

今までに見た事が無いかもしれません。

と言い切れる位、中途半端なんですよね。

どんな部分がサイテーと言えるのかって言うと。

初見は完成宅地に見えるのだけど、全然完成をしていない。

ざっと言えば、そんなところです。

hayama-shimoyamaguchi-tochi-sagashi-arechi.jpg

該当する物件。

なぜか、コンクリート擁壁が部分的に存在しまして。

おそらく車を入れるであろう場所は、土を取り除いただけの土地。

単管やら、コンパネやら、土嚢やら。。

業者さんのモラルも無さげだな・・・

そう思わざる得ない、荒れっぷり。。

そこでわたくし、ピンと来まして。

こりゃ〜残地の切り売りかもな・・・

と思いまして、調査をする事に致しました。


葉山町内オーナー様宅見学ツアー☆

今日は風が強い1日でした!

hayama-ie-kengaku-owner.jpg


その恩恵もありまして、富士山も抜群の眺望です!

沖には、無数の釣り船が浮いているのが分かります!

こう言う景色は、本当に心が洗われますね☆

そんな本日、これから土地の申し込みをしようとしている中。

敷地の面積に、どれほどのパフォーマンスが潜在されているのか?

そんな事を知りたくて、中尾建築工房で家を建てたオーナー様宅をめぐる事になりました!

まずは最初、検討中の土地を見て。

そこから逗子の工事中現場もチラ見をし(笑)

ここでもオーナー様と、たまたまお会い出来ました!

あの逗子のファミマの横のお宅ですね!

そっかぁ、内覧会やるなら。。

やっぱり俺は、南下してマグロを釣って来るべきなんではなかろうか?(笑)

そして。

いまいちの板さんに、マグロの解体ショーをお願いするべきなんだろうな・・

そんな流れが一瞬にして、固まってしまったんですね(笑)

そして、予定していた葉山のオーナー様宅へと向かったのであります!


横須賀市長沢|駅近50坪越えの土地は果たして買い得か?!

土地探しシリーズ、今回は横須賀市長沢です。

横須賀市長沢と言えば、中尾建築工房があるところ。

だから、現場に行くのはとっても簡単。

さて、早速敷地を見てみると。。

yokosukashi-nagasawa-tochi-kounyuumae-shisatsu.jpg

ん〜、もともとは古い家があって。

家自体は解体したから、更地でお買い得ですよー♪

的な、販売方法が取れる土地の典型例。

これ、何が一体良いのか悪いのか。

良い面は駅から近いし。

敷地のサイズは50坪越えだからゆったりと使えます。

前面道路は若干の勾配はあるものの、比較的フラットです。

価格も駅近50坪越えで2380万円。

普通に販売図面のみを見るならお安い価格。

では、今度はデメリット。


葉山町一色|高級系住宅地の土地は果たして買いなのか?!

今日はめちゃんこ寒かった!

が、しかーし!

私は元気良くバイクで出動(笑)

本日見て来た葉山町一色の土地の解説をしたいと思いまーす!

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今回の土地は、前面道路がフルインターロッキング仕様になっておりまーす。

敷地面積は約41坪。

用途地域は第1種中高層住居専用地域なので、建蔽率40%容積率200%

これ、葉山の中では割と大きめに建てられる用途地域になりますね。

だいたいの相場が建蔽率40%容積率80%のところがほとんどです。

ここと似ている葉山の土地と言えば、この家になるんじゃないかな〜


失敗しない成功・正解の家造り|モノを見るのではなく人を見る!

前回ブログにて、ネットで土地の情報検索は止めましょう!

むしろ、信頼出来るを探しましょう!

と言う事を書きました。

土地を買いたいのに、を探すって・・・

ど〜ゆ〜事なの〜!!

や。

なるほど!参考になります!!

とか。

勉強になりました。

と。

言われる方も居らっしゃいましたので。

もうちょっと詳しく、書いてみる事にしましょうかね。

信頼出来ると言うのは。

自分たちの家造りに、プロとして真摯に向き合ってくれる方の事を言います。

例えば、土地探しをする上で。

信頼出来るに、物件の要望をお伝えする。

あとは、そのにお任せして。

自分たちはどんな家に住みたいか。

または、土地が決まるまでは普通に生活を楽しんで良いのです。

ところが。

物件ばかりを見てしまうと、信頼出来るにたどり着かない場合も多々あります。

例えば、チラシ広告で物件を見つけたり。

ネットで情報検索をしてみたり。

人づてで、物件を知ってみたり。

様々なケースがあるのですが、この場合は必ず。

広告を出した、または物件を出した不動産会社の担当者がいます。

この担当者が信頼出来る方であれば、それはそれで良いのです。

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年内はネットの物件情報収集に努めて→年明けに土地を見に行く土地探し|ひと先ず情報収集は止めましょう。

師走に入ってからは、家造りを検討されている方も忙しくて。

割とスマホやタブレットを使って。

土地の物件情報を見てみたり。

依頼する建築設計事務所さんや工務店さんのブログを見てみたり。

そして年明けになって。

落ち着いたら行動に出てみよう!

そんな方が多いと思います。

そこでね。

一般的な情報と言うよりは。

割とリアルな生の情報をアップしておこうかなと。

まず、家(注文住宅)を建てる。

それには、建てる為の土地が必要でして。

土地を決めて、申し込みをして。

そしてローンも決めたりしつつ、土地の契約を済ませます。

それから、依頼する建築設計事務所さんや工務店さんを決めて。

プランニングなどを決めて行く訳です。

これが極々、一般的な家造りの流れです。

なのですが。

中尾建築工房の場合。

なぜか、土地を購入される前に。

事務所に訪れる方がと〜っても!

多かったりするんです。

間違いなく5割以上の方は土地を買わずに訪れてくれています。

ま、確かに一番安牌と言えば安牌です。

なぜなら、物件を購入する前に。

土地を売るプロの意見ではなく。

家を建てるプロの私たちが見る事によって。

その土地の良し悪しが、ガツーンっと。

目から鱗の様に、明確に分かるから。

なので、一般的な方法では無いのだけど。

逆に依頼先を決めてから、土地購入に至った方がね。

どちらかと言えば、デメリットよりも。

メリットの方が大きかったりするんですね。

そこで。

師走の通勤時間や、お正月休みの時にね。

時間を持て余しているでしょうから(笑)

中尾建築工房にしよっかな〜

どうしよっかな〜

と気になってるあなたには!!

中尾建築工房のホームページにはブログがありまして。

ブログはいろんなカテゴリ別に書いてあるんです。

なので、土地を購入する前の方は。

tochisagashi-houhou.jpg

ちょっと画像が暗くて、申し訳ないのだけど。

カテゴリー一覧の所をタッチして進んでください。

そうするとね。


横須賀市大津の大規模分譲地内での土地探し|どの物件を買ったらいいの?

今日はマメジに。

いやいや、真面目に建築屋さんとしてのブログを更新!

先日、開催させて頂いた見学会では。

石橋を叩いて、叩いて、叩きまくって。

しまいには、割ってしまう系の方が多くて。

その一週間後の週末は、見学会に参加された方の半数の方が。

中尾建築工房に再度の相談に訪れておりました。

そこで。

横須賀市大津の大規模分譲地内で。

土地を検討されている方が居りましたので、ちょっとご紹介を。

これね。

これから土地探しをする方。

もしくはすでに土地探しをしている方にとっては。

多分、参考になると思いまーす。

hills-shonan-ootsu-tochi-sagashi.jpg

はい、場所はここね!

全部で56戸の大規模分譲地でございまーす。

まずね、家を建てるのに大津を選ぶと言う点で言えば。

私は大正解だと思います。

なんでかって?

だって、私は元々大津出身だからです。

私は小学校の4年生から、17歳までを大津で過ごしておりました。

その前は、隣町の三春町に居りました。

17歳以降は。。
私の都合で旅に出ましたが(笑)

まず、大津を選ぶ良い点で言えば。

駅は京浜急行線の大津、新大津、北久里浜、堀の内の4駅使えるって点。

一番近いのは新大津ですけどね。

さらに近くには平成町と言って、横須賀市の中では大型の店舗が増えていってます。

横須賀市のど真ん中にある横須賀中央駅にもアクセスが良いから。

居住するには最高の住環境になると思います。

夏になったら、伊勢町の海水浴場も近いですし。

潮干狩りなんかも、子供の頃には行っておりました。


で。


本鵠沼の駅近な土地探し||果たして買っても良いものか?!

これは、リアルタイムなブログ記事!

昨日、私が不在だったのだけど、本鵠沼にて土地探しをされている方から連絡を頂いておりました。

なんでも週明けから販売が開始される物件が気になっているのだとか。

が、しかーし!

価格がとっても高い為、今一歩購入には踏み込めない。

この物件は買うべきではないんだろうな・・

と、思い込んでいるらしい。


そっか。

この土地が安ければ良いのだろうけど。。

今一つ、一歩踏み出せないみたいなんですね。

では、週末の湘南だけど、渋滞も半端無いけど。

いっちょ、本鵠沼まで行ってみますかねー!

と言う事で早速現地の物件を見に行きました。

んでね!

土地とはあんまり関係の無い話なのだけど、今日の私は相当ミラクル!

朝、フェイスブック友達の方から、小坪トンネルのところで土砂崩壊があって。

R134は通行止めらしいとの情報を頂きました。

何〜!!

海側封鎖だったら、迂回ルートになる山側もおそらく混むだろう。

と言う事で私は相当大きく迂回をしまして。

hujisawashi-honkugenuma-tochi-shisatsu.jpg

横浜新道をルートに選択して、途中から裏道を走って藤沢入りする事に。

どうもテンション上がった時、私は運転中に左足が立ってしまう様だ(笑)


急遽な土砂崩壊だったせいもあってか、ニュースやSNSではとにかく道は混んでる〜

みたいな話でしたけど。。


横浜市の東横・ブルーライン・相鉄線での土地探し|どうなの?!二俣川の巻

なんだか、暖かくなって来ているせいもあるのかな。

中尾建築工房では、かなりの頻度で土地購入前の方から御連絡を頂いています。

不動産のプロでも気が付かない問題は、アーキテクトの私達に聞けばいい。

そしたら、余計な心配せずとも購入に踏み切れますからね。

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これが不動産の販売図面。

さっすが、横浜だけに土地の価格も半端無くお高い金額。

けど、高い物件にはそれなりに理由もあったりするのですけどね。

駅まで10分も掛からず、相鉄線二俣川駅まで歩けてしまう距離感。

さらにほとんど平坦って事にあれば、そりゃー高いのも頷けるってモノ。

では、今回の物件自体の問題点を探ってみるとしましょう。

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横浜市金沢区限定の土地探し

つい先日、朝から横浜と三浦市の城ヶ島に行っておりました。

横浜市金沢区の方は、購入を検討されている方の依頼がありまして、土地を見に行きました。

ま、ぶっちゃけた話をすると、行く前から『こんなん、絶対に駄目だべな〜』と思っていたと言うのが正直なト・コ・ロ・

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これが依頼のあった土地の販売図面になります。

約50坪ある敷地になるのですが、金沢八景駅徒歩圏で1000万円台の土地です。

土地の地型が旗竿である事。

また旗地の部分も正方形ではない事からも土地の価格が安いのが分かります。

でも、それだけで。

こんなに土地の価格が安い訳無いのですよ。

では、建築のプロである私が現地を見て。

その内容を、しっかりとクライアントの方に伝える事が大事。

なので朝一番から現地に行って参りました!


都会暮らしから自然環境あふれる葉山町に家を建てる!土地探し編

人って都会に暮らしていると、自然が溢れる環境に暮らしたくなるのでしょうか。

中尾建築工房には、都会暮らしの方からのアポが多く入ります。

湘南や三浦半島へ移住を求めての相談です。

以前はこんな風潮がありました。

土地も買ってないのに、設計や施行を依頼する会社に相談するなんて・・

と言う意識を持つ方が、とっても多かった。

けど、今はその反対。

土地を買う前だからこそ、リスクヘッジ出来ると言う事なんです。

そう、今回もやはり都会暮らしの方から、ある物件について相談を受けました。

hayama-isshiki-tochi-sagashi-kentou.jpg

全部で二区画の土地。

検討されているのは上の土地になります。

下の土地の方が、サイズ的には大きいし価格も高い。

上の土地は41坪で2380万円(坪単価58万円)

下の土地は51坪で2680万円(坪単価52.55万円)

中尾建築工房に相談を受けた方は上の土地を検討しています。

坪単価で見てみると、上の土地の方がまだ地型的には良く見えます。

下の土地はとにかく細長いと言う印象しか受けません。

さて、今回の上の土地。

果たして買いなのか。

それともスルーする物件なのかって言うと。。


三浦半島横須賀市長井の土地探し

三浦半島は大きく分けて、東側と西側に分けられます。

東側と言えば、京浜急行の電車がしっかりと通っている便利なエリア。
便利なエリアだからこそ、土地代もそこそこしますし、不動産の坪単価としては割りとお高め。。

そして西側と言えば、電車は通っていないけど、ゆったりのんびりしていて、かつ敷地等も大きめ物件が多い感じ。
路線価って言葉が土地の評価額に現れる様に、電車通ってないから、土地の坪単価としてはけっこうお安め・・

このどちらを選ぶとしたら、利便性を取るのか。

それとも、ゆったりのんびりな環境を選ぶのか。

このあたりで大きく変わってくるのかなって思います。

で、お題の通りに三浦半島の西側にある長井の土地を検討されている方が居らっしゃいました。
その土地、ちょっと情報を見ただけで私の中尾レーダーが危険な匂いを察知をしたんですね。

なので、現地に行ってみる事にしたんです。

※中尾レーダーは、小坪の洋征丸と同等のソナー力を持っているんです(笑)

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今日は週末って事もありまして、三崎とか長井方面は混むのではないか?!

ジモティとしては無駄な渋滞にハマりたくはありません。

なので長沢から長井までの道は、農道的な裏道をひた走って行く事に。

この辺りは概ね農道がたくさんあって、けっこうあっちこっちに抜ける事が出来るんです。

でも、慣れてない方は、おそらく『ここ、どこに居るのか分からなくなっちゃった・・』的な事になりかねません。

なのであんまり知らない方は、真似しない方がよろしいかと。


葉山町堀内|最終一区画での土地探し

ちょっと緊急性が求められるかもしれないので、朝一番でブログを更新したいかなと。

自然があふれる葉山に新築の注文住宅を建てたい。
家を建てるためには土地が必要ですから、まずは土地を探される作業から始まります。

葉山の中でも葉山町堀内の土地と言えば、最近はやけに球数が少ないと思われる地域。

物件自体はあれど、買いやすい価格帯の土地が無いんですよね。

そんな中、全体で5区画分譲の土地がありまして、その敷地の申し込みをしたいと言われる方が居らっしゃいました。

土地探しをされている方には、土地の良し悪しをはっきりとお伝えするのが私の方針。

私もどちらかと言えば隠し事出来るタイプじゃないし、後々になってから『先に教えてくれてれば良かったのにぃ。。』って言われるにも嫌なのでね。

で、今回のこの土地、隣接しているモノの中に、こ〜んな部分がございます。

hayamamachi-horiuchi-saishuu-ikkukaku.jpg

そうです、川が敷地の近くにあったりするんですね。

これ、感覚的にお分かりになられる方も居れば、まったく気にしないって方が居らっしゃるかと思うんです。

この川がある事によって、デメリットがあったりします。

湿気と水ですね。

この場所だと一年の半分までとは言いませんが、しょっちゅう蚊と仲良くなれる場所になりますよね。

でも、蚊と仲良く慣れるのはまだマシな問題でして、湿気と水に大きな問題があります。

私がこの敷地の状態を見る限り、水捌けが悪い事が分かります。


葉山町長柄限定の土地探し

お盆休み中ではあるものの、私は毎日どなたかとお会いして、家造りのお手伝いをさせて頂いております。

個人的にお盆休みをずらすって事もあるんですけどね。

まぁ、毎日毎日、なにかしらの打ち合わせが入ってました。


葉山町一色に土地を申し込みされて、これからプランニングに入る方

すでに葉山町堀内の土地を契約されて、設計中の打ち合わせとか。。

狭くて窮屈だった家をフルリノベーションする事によって生活を変えたい方

そして今まさに葉山町長柄の土地を申し込みするかしないかと言う方。。

ちなみにリノベーション案件以外は全て葉山町だったりして(笑)

私も葉山が好きって事もありますけど、ホントに葉山案件だけは、おかげ様で切れる事が無いんですね。

そんな中、葉山町長柄の土地探し案件はと言うと。。


hayama-nagae-k-tochisagashi.jpg

現地にはミスターTと土地探しをされている方、そして私が居たのですが、この土地は現地に足場が組んでありました。

こういった足場が現地に組まれていると言う土地は、当然景観を楽しむ前提の土地にある事が多いのです。

さっそく私も登ってみると。。


横須賀市ハイランドの土地探し

横須賀市ハイランドと言えば、日本で初めてカタカナを用いた地域名って事で、なにげに有名だったりします。

高度経済成長期頃に売買されたハイランドは、それはそれは皆さん所得もお高かったし、激高ローンの金利でも充分に払えてしまっていたと言う、夢の様な時代だったと私は聞いた事があるんです。

そのハイランド。

今の土地評価額としては、さほど高い部類にはなりません。

なんと言っても駅から遠いですし、最寄りの久里浜駅まで場所によっては徒歩で30分以上掛かりますからね。

で、だいたい南道路だと一坪当たり45万円程度。

これが北道路の場合だと、40万円程度で取引をされている様なのです。

そこで今回相談を受けた土地って言うのは、こちら。

yokosukashi-hailand-tochi-ihan.jpg

土地の大きさは172.23m2(約52.09坪)の面積があり、価格は1680万円

北東角地と言う立地になるので道路付けはとっても良いですよね。
だからどんだけ安くとも坪当たり43万円位はするはずなんです。

ところが価格1680万円÷52.09坪=32.25万円(端数切り捨て)

ん〜ざっと坪当たり10万円ほど安いですよねぇ・・・


例えば古家を解体するとして、その解体費用に100万円が掛かったとしましょう。

それを売値に反映したとしても1680万円+100万円=1780万円

1780万円÷52.09坪=34万円(端数切り捨て)

ん〜、これでもやっぱり坪辺り40万円にも満たない訳だ。。


葉山町内の堀内限定土地探し

昨晩、中尾建築工房のメールアドレスに一通のメールが届きました。


******************
出ました!堀内!
・・・・・
3区画あるうち、BかDかで迷っています。アドバイスをお願いします。
日曜日にお店に伺いたいのですが、午後であいている時間はありますか?
よろしくお願いします。
******************

・・・のメール文章の所に住所が入っておりましたので、さっそく通勤途中に寄ってみました!

hayama-horiuchi-tochisagashi-2015.6.jpg

葉山の中では割りと広めな道路を整備してますねぇ・・

細かくは調べてないけど、写真の道路は町道とかの類ではなく、位置指定道路と呼ばれる私道だと思います。

元々は大きな家が何件か建っていて、古い家を壊したのでしょうね。
その敷地だった細長い部分を道路にする事で、今回、4区画の土地が販売される事になりました。


葉山町内の堀内限定土地探し

葉山町って言っても、地名がそれぞれあったりします。

堀内、一色、下山口、上山口、木古庭、長柄等なのですが、最近になって極端に物件が少なくなったのが、葉山町堀内だなぁとつくづく思います。

堀内は葉山の中でも中心地になり、便利だからこそ人気のあるエリアなのだと思います。

そしてつい先日、不動産情報に乗る前に、売り切れてしまうかもしれない物件を耳にする事がありました。

場所については。。。

hayamamachi-horiuchi-tochisagashi-mikoukai-bukken.jpg



横浜市金沢区の土地探し

自分らしい家を、好きな様に建てたい!

そう思えば、まずは土地を探す事から始まりますよね。

なにせ先に好きな家を造ってしまって、土地が見つかるまで、家をどこかに保管する事なんて出来ませんし(笑)

そう、土地探しがまずは先攻になる訳で、今回土地を探されている方からこんなメールが届きました。


********
昨日まで2650万円でネットに載っていたものが、2150万円に値下げされました。
○○さんのお話によると、1週間ほど建売業者からの買い付けを待って、
一般に販売されることになるみたいです。
○○さんからは、更地にして2500万までにはおさまるのでは・・・とのことです。

私たちも現地を見ており、気に入っておりますが、いかがでしょうか?
ご回答いただけると助かります。

********

ほほぉ〜、500万円も下がってんじゃん••

と言う事でさっそく土地を見てきました!

yokohamashi-kanazawaku-kamaiyanishi-tochi.jpg


これがその物件になります。
ぱっと見ると、そのまんま住んでもいいんじゃないか?
そんな事を思ってしまいそうな物件です。

そしてこちらの物件、財閥系不動産業者さんが元付の業者になると思われる案件ですね。

そして500万円もの値引きがあると言うのは果たしてどういう事なのか?

これ、財閥系不動産業者さんには多いのですが、おそらくダブル+@を狙っているのだと思います。

元付業者として、自分のところで顧客を探せれば、顧客からも売り主からも、しっかりと3%+6万円に消費税をのせた金額を貰えます。
さらにここまでディスカウントする事で、建て売り業者さんに物件を購入して欲しいんでしょうね。

なぜなら建て売り業者さんが購入してくれれば、建て売りを建てて、販売する時にも仲介を任せてもらえるからなんです。

つまり一つの土地で、なんでも美味しい思いが出来る訳なんですよねー

けれども、あまりにも売れなかった場合に関しては、売り主に対する信用すら失います。
それはさすがにあってはなりませんから、期限を切ってしぶしぶ売ってくれるのを待つしかないんですよね。

つまり、少しでも良い物件をリーズナブルな価格で購入する土地探しと言うのは、ある意味心理戦になります。


鎌倉・逗子・葉山・横浜の土地探し|重要なポイント!

3月末になりまして、不動産会社さんでは決算期を迎えるために、昨日は相当バタバタしていたのではないでしょうか?
最後の週末ですもんね。

この決算期、売主となるのが一般個人ではなくて、不動産会社所有の物件だったりすると、本決算に含めたいという意識から価格の交渉が出来たりするんです。
そうだな〜、タイミング的には決算前の一ヶ月前位を指すのがベストだと思いますけどね。
あんまりギリギリになってしまうと、ライバルが現れてしまったりするから、むしろ価格交渉が出来なくなるなんて事もある。

ところが売主さんが個人の場合だと、そこそこお金を持っていれば、まーそんな価格の交渉なんて出来ないよ〜と言われてしまう事も多々有ります。

そんな中、慌てず焦らずで土地探しをしている方に、こんな土地はどうだろうと質問が来てました。

kamakura-zushi-hayama-yokohama-tochisagashi.jpg

一見、何の変哲も無い様な、前面道路に傾斜のある土地でした。

さてとこの土地、私が初めて土地を買う方にオススメするのか、もしくはしないのか?

一概には言えないんですけど、買う理由にもよるかと思います。
そう、買う理由なんです。

鎌倉や逗子、葉山に横浜なんて地域と言うのは、そもそも山が多いエリアになります。
山の麓なら平坦だったりするし、山の中腹だったら道は斜めで麓に降りるのには時間が掛かったりする。
いずれにしても山の多いエリアになる訳だから、どうしても山を削って宅地を開発している場所が多い訳なんですね。
だから前面道路が斜めだからと言って、宅盤が平らだったら良いのでは・・・となるのがお約束。

でも、私的にはやはり前面道路はなるべく敷地とフラットな方がいいかな〜って思います。
これが逆にきちんと整備されている土地なら話は別だったりするんです。

もう外構廻りの土留が適切になされていて、建物以外には費用が発生しないのであれば、それはそれで結構だと思います。
贅沢を言い出したら切りがありませんからね。
もともと鎌倉・逗子・葉山・横浜エリアと言うのは、山を切って団地を開発する所が多い訳ですから。

それに前面道路が斜めなのが全てに置いてデメリットなのかと言えば、そうでもない。
例えば眺望通い場所だったりすれば、当然雛壇と呼ばれる土地の造り方なります。
雛壇を簡単に言えば、段々畑を想像して頂ければ分かりますかね。
そしてその低い方向に海やら富士山やら見えちゃった日には『ここ、いーじゃん!!買っちゃう?!』なんて事にもなるでしょう。

ただ、不動産の知識の無い状態で初めて家造りをされる方には、なにがよろしくてなにがよろしく無いのか?
このあたりをきちんと理解して購入されるなら良いんだけれども、まったく理解されないで立地と日当たりだけでは購入して欲しくはないんです。

今回、私がこの土地をお勧めしないごくごく一般的な理由はね。


葉山町長柄(葉桜)から桜山ショートカットの山道を行く

現在、葉桜団地を検討されている方から、こんなメールを貰いました。

葉桜団地から逗子駅へ歩くのに、バス通りとは別の"山道"というのが存在すると聞きました。 その道がどこのことか分からないのですが、ご存知でしょうか?葉桜団地に住んでいる人は、朝は通勤でその道を使って歩いて駅まで行く人も多いそうです。


なるほど。

で、私がその山道を知っているかといえば、話には聞いた事がある程度でして、実際には登った事が無い。

グーグルマップには道として認識されていませんから、当然のごとく地図としては現れない。

では明細地図ならどうだろうと言う事で、明細地図で調べたのがこのルート。

明細地図は、地図を作成する会社の人たちが実際に歩いて確認をし、地図を作っています。
だから小道でも山道でも載っていると思った訳です。

そのイメージがこちら

hazakura-zushi-yamamichi.jpg

このイメージをPDFにして、土地探しをされている方には送って差し上げました。

でも、私的にもちょっと気になるなと。

イメージ上の緑色で記されている平坦な道は、私の自宅から徒歩5分位の場所になります。

せっかくだから、自分でも現地に行って確かめてみよう!

好奇心旺盛な40代ですが、なにか?(笑)

ここで笑ってしまうのが私の行動なのですが、人には地図を差し上げて、自分では地図を見ないんです。

『多分この辺だべー!、行けんべー!』なんて感じで逗子側から桜山に向かって坂道を歩いて行きます。

そしたらその途中の家に住むおじいさんが私の顔をずっと見てるんです。
私は軽い感じでおはようございまーすとお話すると、おじいさんは言いました。

おじいさん
『どこ行くの』


『この辺りに山道があるって聞いて、登ってみようと思って来ました』

おじいさん
『道って言っても、ガシャガシャだよぉ〜』


『あ〜、そうなんですねぇ〜、でもせっかく来たので登ってます!』

と、せっかく親切なおじいさんの言葉を顧みずに、チャレンジャーな私はそのまま先を進みます。

するとどうでしょう。


葉山町長柄|接道の長い旗竿敷地は果たして買い得なのか?

現在、土地探し中の方から『この土地どうっすか!』的なメールを頂きました。

hayama-hatazao-tochi-yoshiashi.jpg

土地の情報を見てみると、道路は西4.7m幅(接道幅5.1m)となっております。

土地の価格はこの辺りの立地的には高い方な金額ではありません。
駅も徒歩圏だろうし、車に自転車を置けるスペースがあるのはかなり心強いかと。

ただし正方形や長方形の土地の形ではなくて、あくまでも旗竿の土地になります。

ではこれが果たしてお買い得の土地なのかって言うと。。

まず、接道の長さが5.1mとの事。

旗竿の土地なんだけれども、車と自転車は余裕で置けるスペースがある事になりますよね。

まぁ、この駐車や駐輪スペースがあるのは確かに嬉しい所ではありますけど、旗竿だって事にはなんらかわりは無い訳なんです。

んでね、おそらく価格の交渉も出来るとは思いますけど・・

これ、旗竿敷地に対して不動産屋さんが言う接道幅と、建築屋さんが言う接道は若干違うと思うんです。

たしかにこの画で見ると道路に敷地が接している距離は5m以上ですよね。

でも私たち建築設計事務所から見た接道は、そこでは見ないんです。

そもそも建築をする上での接道要件と言うのは、建築基準法上の道路として認められる道路に対して2m以上接している事が建築する上での条件となります。
では果たしてこの土地がそれに該当するのか?

まぁ、細かい寸法が乗っていないのでなんとも言えませんけど、私達が接道を見る時にはここを見ます。


不動産会社様からの紹介は受け付けない建築設計事務所+工務店 その理由とは?

も〜、何度も何度も。

な〜んども言い続けている事なのですが。

中尾建築工房は不動産会社様からの顧客紹介を受け付けておりません。

建築のご依頼がある場合、必ずクライアント様御自身から訪問をして頂く形をとっております。

それでも何故か。

こんな電話が2ヶ月に一回は必ず来るんです。

hudousankaisha-hyouban.jpg

『中尾建築工房さんですか?◯◯◯不動産の◯◯と申します。御社にご紹介をさせて頂きたいお客様が居るのですが、社長様は居らっしゃいますか?』

だいだい、こんな感じで電話が来ます。

そこで中尾建築工房での対応と言うのは『大変申し訳ございません。

当社の代表から不動産会社様からのご紹介はお断りする様、厳しく申し付けられております。

せっかくご連絡頂きましたのに申し訳ございません』的な回答をする様に指示を出しています。

もちろんこの電話、私が出る時もあるのですが。

私ですら『大変申し訳ございません。

当社の代表から不動産会社様からのご紹介はお断りする様、厳しく申し付けられております。

せっかくご連絡頂きましたのに申し訳ございません』と。

あたかも私が社長ではないって感じでお断りの電話対応を取る事がほとんど(笑)

すでに中尾建築工房で家を建てたオーナー様であれば、その理由はお知りになられているかと思いますけど、こ〜なんどもなんども来るとね。。


そろそろ、ぶっちゃけでかましちゃった方が良いかと思いますので、今回あった内容をアップしちゃおうかと思います。

こんなん公開すると、おそらく不動産会社様からの中傷等々出てくるでしょうけど、実際にホントの事だから仕方がない。

中にはきちんと正統派の形で建築を進める不動産会社様の方も居らっしゃいます。

自社で分譲を企画して、自社で売出をしたり、きちんと筋道を経て地域不動産会社様の仲介をしてもらった上で販売する業者様も居らっしゃいますからね。
そういった不動産会社様は、社長もしっかりと情報をブログ等でマメに発信していらっしゃっています。

私も『ここはしっかりしている会社だな』と思う不動産会社様のブログは、何件か毎日チェックしている位です。

そういった不動産会社様ばかりであれば良いのでしょうけど、私の知る限りでは、まー自分の事しか考えていない営業マンが多い業界だと思っています。

さて、では何故中尾建築工房が不動産会社様の紹介を受け付けないか?

これはかれこれ私が独立してから数年経った、31〜2歳位までに遡ります。

私は元々大工の棟梁でしたから、職人さんつたいでいろんな元請け業者さんを紹介してもらっておりました。

そして大工工事だけ請負したり、全体工事も請負ったりもしてました。

どんな仕事でも、元請けと契約しているクライアントさんが必ず居る工事です。

そのクライアントさんの笑顔が見れる様、一生懸命になって働いておりました。

ところがある日、疑問が浮かんだんです。

某不動産会社様から新築の見積もり依頼を頂いた際の話です。

『中尾建築工房です、◯◯町の◯◯様邸新築工事の見積もりをお持ちしました!』

そして不動産会社の方は、見積の表紙は見るけど中身は一切見ません。そして一言


湘南方面の売り土地|長期間のさらし物件価格が下がりました

実は先日、私の所に某不動産会社さんから一本の電話が入りました。

その不動産会社さんは、確か一年ほど前に土地の価格の事で、私が個人的に相談を入れた不動産会社の方なんです。

その際には、こんな会話がありました。

不動産会社さん
『うちは儲ける気は無いんです。でも最近はプロの私達でも土地が買えない場合があるから、うちは高買いしてでも土地を仕入れますよ!今回の逗子の土地だったら、うちも結構高く買ってしまったんで、坪◯◯円だったらいいですよー』と言われていました。


『その価格ではちょっと買えないですよねぇ。。いくらなんでも高すぎますよ・・』

不動産会社さん
『そうですかー、でもね中尾さん。うちは仮に売れなくなりそうな場合でも、売れる様に土地と建物に付加価値をつけていくんです。仮にその土地を建売にしようものなら、とにかく安くではなくて、強気で高めにする。床暖房を入れて、サイディングも何種類もアクセントを入れて、システムキッチンだってそれなりのキッチンを入れます。一棟辺り建物だけでも2000万円以上で出しますよー』


『あ〜、あんまり湘南に合わない建物ですねぇ。。それに土地にしたって今の相場から計算しても、さすがに出せる金額ではありませんので、今日はこのまま持ち帰らせて頂きますね。』

こんな会話をして、私はそれ以来一切連絡をする事をしませんでした。

儲ける気は無いと仰っておりましたが、そこまで強気の価格にしますかって位、高い金額。
さらに付加価値を付けて、なにがなんでも売っていくって所を話されていた際には『あ〜、この人自分に酔っちゃってんなぁ・・・』と思える位、如何にも危ない系不動産営業マンのオーラを放っていたんです。
なので私的には一切放置。

そして今回、一年が経っても、未だにその土地は売れていません。
この様なWeb Siteにも掲載されておりますけれども、おそらくカスリもしないんじゃないですかね。。

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横須賀市内駅近で選ぶ家造り|この土地はいかがなものか?

家を建てる前に土地を決める。

そりゃ〜、土地が無いと家は建ちませんもんね。
でも、立地的には気に入った土地だとしても、そこには建築的な目線で見た時に、どういったメリットやデメリットが隠れているか分からない。

こんな不安を抱かれる方は、とても多いかと思います。
今回、土地を探されている方から相談を受けましたので、ちゃちゃっとブログで更新するとしましょう。

まぁ、当たり前の話ですけど、ほとんどの方が初めて土地を購入して家を建てる事になるだろうしさー

動く金額にしたって、自分自身の人生を掛けて支払っていくほどの大きな金額が動きますから、不安が無い方がおかしいですよね。

おそらく不安が無いなんて方は、私以外には居ないんじゃないかって思います。

なんで私に不安が無いかって?
それは後に書く事にして、まずは土地を探されている方からの質問にお答えする事にしましょうかね。


****ここから****
実際に細かく見ないとわからないとは思いますが、スーパー大工中尾さんに相談です。

・土地の印象は?ここが良い、悪いはありますか?

・値段は相応?正直、もう少し安いと手がでそう。

・塩害対策は?海から近いけど塩害すごい?対策にコストがすごくかかる?

中尾さんからおすすめをいただけたら前向きに検討していきたいと思ってます。

お忙しいとは思いますが、返信よろしくお願いします。
****ここまで****

購入するか否かを検討している土地はここね。

yokosukashi-nagasawa-ekichika-tochi.jpg

はい、ではお答えをしていきましょう。


◯土地の印象
土地の印象は悪くはないですよ。
おそらくこの物件、京浜急行が造った分譲地だと思います。
京浜急行は電鉄を生業としているから、自分たちが線路を敷いて、駅近いところの土地を購入する。
そして造成された土地を高額で販売する。
電車が通れば、その土地の価格はドーンと上がりますから、それはそれは、とにかく強気だったんです。
『安い金額じゃ売らないよー』みたいな。
だから京浜急行が持っていたと言う歴史がある時点で土地が悪いって事はほぼ無いのよね・・
今回の土地はすでに京浜急行から個人の方の手に一度は渡っているみたいですけど。。
多分、その個人の方は結構な金額で購入していると思います。

なので土地の印象としては、悪く無いと言えますね。

◯値段は相応?
値段は『この金額まで下がったの?』って印象ですかね。
おそらくこの土地、以前は3000万円超えても良い物件です。
駅から3〜4分ですし。
この土地の近くに、開発業者さんが数十宅地を開発しているのはご存知だと思いますけど、そこと土地代価格を比べてみて下さい。
おそらく相当安い価格だと思います。


連休前の土地探し|果たして行くのか?!行かないのか!

今日は朝から三浦市の土地探しをされている方が候補としている土地を見に行ってきました。

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私がヒアリングをした所、どうも土地は気に入っているみたいなのに、他も9月以降に出てくるかもしれないから、待って見てみたいって事で申し込みを先に延ばそうとされていたみたい。
でもかれこれ数ヶ月は、この土地の様子をみていた模様。

でも私が話をよくよく聞いてみると、相当その土地の事を気に入っていて、その土地に申込みを入れないのが理解出来ない位、気に入ってらっしゃるんですよね。


そんな話を聞いた私の脳みその中では・・

『あ〜、あ〜、そんな事やってるんじゃ、土地は買えないよ〜』と思いまして、昨晩に私からアドバイスをさせて頂いたんです。

『気に入っているなら、明日にでも申し込みした方がいいよ』って。

何故かと言えば、お盆休みはガツガツしている不動産さんに取っては繁忙期と、なんら変わりません。
お盆休みだからといって、不動産屋さんの全てが休むかって言えばそんな事は無いんです。
更にお盆休みだからと言って、必ずしもみんなが実家に帰るかって言えば、そんな事も無い。
むしろ本気で買いたい方は、お盆休み前に契約の話をまとめてしまい、ゆっくりお盆休みを取る方が堅実だと考える方も居るはずなんです。

なので、私が言ったのは『今ある土地を気に入っている場合に限り、申し込みの先約が入る前に申し込みをしないと、自分以外にも土地を気に入っている方が居るはずだと想定しないと駄目。明日にでも申し込みをしないとおそらく買えないよ』

そんなアドバイスをさせていただきました。

結果的には、タッチの差で一番手さんの先約があって、相談をされている方は二番手になってしまいました。
この時期の二番手はちょっと厳しいんですよね。。

よほど土地に瑕疵があったりとか、一番手さんのローンが通らないとか、そんな話が無い限りは一番手さんがゲットする事がほとんどです。

ホントは自分達が一番手になれたはず。

考える時間だって充二分に合ったはずだしね。


横浜市に家を建てる!瀬谷区の土地探し編

昨日、土地を見に行った2件目のお宅になります。

立地的には駅からも近いし、このあたりの地域では閑静な住宅地って印象ですかね。。

yokohamashi-seyaku-tochisagashi-y.jpg

そしてこの土地を購入検討されている方より頂いている内容は下記の通り。
更に永く土地を探されている方なので、ご自身でもそれなりのメリットデメリットを書いてくれていますね。

*******ここから*******
価格3250万(50万引き)
建50% 容100%
1低1種高度地区
面積151.57平米

◯デメリット

①接道 西側 幅2.8mといわれる狭い道路  
車はミニバンですが、この西に位置する道路から東西方向の道路に出るのに幅が狭いので神経使います。(曲がるとき結構ぎりぎり)
緊急車両が入れるのか?このことが一番気になっています。

②現地の南側にアパートがあるので、どういう人が住んでくるかわからない  
不動産屋さんは駅近(徒歩9分)なので家賃が高めなので、そんなに変な人は住めないとは言ってますが。

③価格が高い。
ただし不動産屋さんいわく、駅から10分で相場は80万/坪と言っているので計算上は割安ということにはなるのですが。。。
(計算上は 80万 × 45.8坪 = 3664万)

④セットバック分が 8.2平米ある(151.57に含まれるかどうか確認要)

⑤接道が 横浜市の 狭あい道路整備促進路線である


◯メリット
①東側に位置する隣の家が旗竿形の土地であり、接道はこの西道路なので、この対象地とアパートの南北方向の間隔がとれているので日当たりがよいと思う

②駅から対象地まで平坦のアクセス

③夜道も割合明るく人通りもある

④夜静かな住宅街

⑤東側の家の庭が広い、西道路の反対側(西側)も旗竿型なので、東西方向の風通しがよさそう

⑥海抜も瀬谷区のなかでは高い方(川の近くではない)なので、地盤はよいかもしれない

何か気になることがあれば、忌憚なく言ってください。

*******ここまで*******


さてと。。
色々と知ってるんだから、私のアドバイスなんて要るんですかね(笑)

そんな冷たい事言うなと言われそうなので、私なりの解釈をしてみましょうかね。。

おそらくメリットは自分で買いたい気持ちもあるだろうから、デメリット部分だけ、回答しましょう!


横須賀市に家を建てる!池上の土地探し編

今日はぽっつら、ぽっつらと雨が降っていましたね。。

まだ梅雨は明けてないので、雨が降るのは当然と言えば当然なのですが。。

そんな雨の日に、私は2件の土地を見に行っておりました。

現在、土地探し中の方からの依頼なのですが、土地を買う時に取引をお願いするのは不動産会社さんです。
ただ、不動産会社さんは土地取引のプロだから、家を建てるプロではありません。
中には極稀に、面倒見の良い方であれば、建築の知識も持ちあわせております。
そういった方が運良く担当になれば、なんにも不安は無いのです。
ところが、全ての不動産会社さんの方がそうではありません。

土地を買う、家を建てるって事は、とっても大きな買い物です。
少しでも不安要素があれば、購入する側としても、気持よく契約の判子は押せない訳です。

だから本来であれば、私達の様な建築設計事務所であり、施工を行う工務店が見に行かなくとも良いのかもしれない。

でもやっぱり心配だから、土地契約前には家を建てるプロの意見はとっても大事と言う事になります。
大きな買い物になるだけに、少しでも不安要素は取り除いてあった方のが、家造りでつまずく事も防げますからね。

んで、横須賀市内は池上と言うエリアに行ってきました。

yokosukashi-ikegami-tochisagashi.jpg

実際に販売されているのはこちらの土地になります。

土地を見に行く前に、ざっくりな感想を言わせて頂ければ駅からはまぁまぁ遠い物件だけれども、とっても大きな土地。
で、おそらく山奥の方だから、道がおそらく狭目かな。。
土地形状からすると、利用用途は駐車場かなにかで使っていたかなぁ・・

こんな印象を持ちました。

でも約200坪あって、2000万円以下ですから、相当安い物件ではありますよね・

まぁまぁ、なにかしら出てくるんだろうな・・と思いつつ、現地へと向かってみました!

27号線から右折をしまして、池上の山側に進んでいきます。


逗子市に建てる新築の注文住宅|この様な土地は果たして買いなのか?!

ん〜っと、ほぼ毎週『こんな土地はどうですか?』と聞かれる事の多い中尾建築工房。

これね、人によってその土地の評価って違うと思うんですよね〜

つまり、買う方がどの様な考えなのか。。

仮にご夫婦二人だけで暮らす家だったりとか。。

はたまた現役の子育て世代だったら。。とか。。

それとも、老後の為の家なのか。。

そんな感じの部分を探って行くと、おそらく買っても良い土地なのか、それとも悪い土地なのかが決まるかと思います。

今回、この土地はどうですか的なご質問を頂いたのは、こちらの土地になります。
私の方で調べてみたところ、正式に売主から依頼を受けて物件情報を載せているのは三社ほどの不動産会社さん。

この土地を検討されている方から、Mailで不動産会社のリンク先を頂きましたが、そこは売主さんから依頼されている不動産会社さんではなくて、あくまでも依頼された不動産会社さんから頼まれて、情報を出しているみたいな感じでした。

果たして今回の土地は買いなのだろうか・・

zushishi-sakurayama-tochi-kai-soretomo.jpg

土地の総額からすると2,280万円 (坪単価: 83万円)
90.85m2
27.48坪
建ぺい率50% 容積率100%

こんな感じの土地になります。
インフラ面は道路も歩道もアスファルトをカットしていて、上下水道は引き込み済みですね。
ガスはプロパンだから問題無し。
電気を取るにも、水道道は電柱いっぱい建ってるから、これも問題無し。

あんまり土地は大きくなくても良いという方なので、サイズ的にはどうこう無いと思うんです。

この位のサイズの土地が良いと思われる方も居るだろうし、こういった土地に見向きもしない方は、それこそ50坪超えの土地とかを探されている方かもしれませんしね。

んで、果たしてこの物件が買いなのか、そうでないのかって言うと。。

あんまりオブラートに包まず、私の考えをはっきりと言いますと・・



初めての家造りで未公開物件|その土地の選択は果たして本当に正しいか?

おそらく中尾建築工房のブログをご覧になってらっしゃる方の中では、何回も家を建てたという方は非常に少ないかと思います。

つまり、初めて土地を購入し、そしてお気に入りの家を建てる。

ほとんどの方が、こんな感じだと思います。

初めて土地を購入するから、不動産屋さんにも脚を運ぶし、ネットで色々と検索をされて、土地購入の知識を得られる方も多いかと思います。

でもね〜、これらの情報の全てが正しいかって言うと、そうでもなかったりするんです。

その中でも、何年か探されている方の中で、未公開土地をひたすら探し続ける方が居らっしゃいます。
出るはずも無い未公開物件を追い求めてしまっているので、私はそういった方達を『土地探しジプシー』と心の中で思ったりするんですよね。
いつまでも無いはずの土地を求めて彷徨ってしまうと言う意味です。

そういった方たちが何故未公開物件を追い求めているかって言うと、こんな感じらしい。。

今、出ている物件情報では、自分達の予算で気に入った土地が無いから未公開物件を探したい。

未公開だったら誰よりも価格交渉をしつつも、早く申し込みをして購入出来るんではないか?


これね、私の立場からはっきりと申し上げさせて頂きますけど、こういった方達はいつまで経っても土地は買えないと思う。
何故かと言えば、その様な条件の土地が無いからなんです。

自分たちの予算と、自分たちの理想とは、必ずしも一致する事は無いんです。
おそらく多くの家造りをされている方たちが、ある程度は『やっぱりそうだよね・・』って思ったり『そんな土地あるはず無いよね。。』と思っているんですよね。
つまりある程度、妥協の出来る方は土地が買えるので、家造りも本格的に設計作業が開始されます。

でも『いやいや、まだまだ!』って頑張れてしまう方に限って、なかなか物件を買えないんです。

それに未公開物件と言っても、何に対しての未公開かって事。

例えば、この辺りで言えば東日本レインズに公開されていないモノだったり。

レインズは一般個人の方では見れませんからね。
あくまでも業者さん用になってますので。

それ以外であれば、アットホームSUUMOホームズと言った不動産情報のポータルサイトだったりとか。。

はたまた購入したい地域の老舗不動産会社さんの窓口だったりとか。。

こんな感じで色んな未公開のケースがあると思うんです。

後は例えばこの土地

hajimete-tochi-mikoukai.jpg


三浦市に家を建てる!初声町の土地探し編

今日は良い天気の一日でしたね〜

梅雨なんだから、もう少し雨が降っても良さそうなのですが、快晴の一日でした。
なんでしょうか、最近私がお休みをすると、なぜかお休みの日は雨になるみたい。

これ、自分で気がついたのではなくて、久比里にある巳ノ助丸の女将さん(口の悪い方の女将さん)から言われました。

巳ノ助丸さんには二人の女将さんが居りまして、口の悪い方の女将さんは、いつも駐車場の所で待ち構えています。

私の顔を見れば、第一声が
『おぉっ、なんだ、お前か!だっから雨なんだな〜』

『ん、どした?俺が来んと雨降ってたっけ?』

『あんた時化(シケ)の時にも来んじゃんよ〜、そんでもって雨が多いべ?』

『俺、基本的には晴れ男なんだけど・・・ていうか、水曜しか来れないから、たまたま水曜が雨だったりとか、そのせいでないかい?』

『そんなの知らねぇよ〜、いいからとっとと受付行って来い!どうせ釣れねぇぞ〜(笑)』

どんだけ口と性格悪いんですか(笑)

まぁ、漁師の家族なんて、口が悪い=人は良いって感じですから、私も笑って流しております(笑)
三浦半島で育っているから、漁師の息子にも友人が居るし、農家の息子や娘の友人も居ます。
この半島で育って来ているだけに、ちょっとばかりの漁師言葉は適当にあしらってしまう癖が付いてしまいました。

という事で私のお休みの日は雨だという濡れ衣を着せられているのですが、めでたい日に雨でなければ、まぁいっかって思う事にさせて頂きました(笑)

そしてやはり仕事に出てくると、今日は快晴の一日。
午前中にこれから土地の申し込みをされる方の話を聞きつつ、設計の申し込みをされるとの事から、敷地の確認に行ってきたんです。
世の中、色んな不動産業者の方が居らっしゃいますけど、気を許せる業者の方が少ないのも正直な所・・
今回の土地は京急ニュータウン内と言う事もあったので、私としてもそんなに心配はしておりませんでした。
でもやっぱり土地契約の判を押す前であれば、なにかあっても防げたりする事が出来ます。
そのため、やっぱりこういったタイミングで、土地だけは見ておきたい。
もうはっきり言って、私にとっては習慣みたいなモノですよね。

現地を見てみると、元々は京急ニュータウン内の敷地になります。

京急ニュータウンと言われいる位ですから、元々は京急が持っていた敷地です。
その敷地が、ある事が原因で、違った方が売主となり、今回売買に至る事になりました。

miurashi-hassei-shimomiyada-a-shikichi-chousa.jpg

三崎口駅から徒歩圏のニュータウンは、敷地自体も一区画が大きめに仕上げられています。
今回の敷地も60坪を超えておりますので、ま〜まず大きな敷地になりますよね。
私が三崎高校まで通学していた頃、三浦市の学校からバイクで帰る際には、このニュータウン内を通るルートもありましたので、この辺りの事は良く分かります。
引橋から武方面、引橋から三浦海岸方面、このどちらも混みそうな時には、このニュータウン内を通る抜け道があったんですよね。

当時は建売のみ先行して発売されていたと思うけど、まだまだ空いている所はあります。
以前、京急が持っている土地って言うと、絶対に値段が下がらないと言う暗黙のルールがありました。
でも、最近は京急電鉄も調子悪いんですかね。。

なぜか価格交渉に応じなかったのが、どの土地をとっても、価格交渉が通用する様になってきましたから。

やっぱりあれか、佐島の丘が失敗だったんだろうか・・

電車でも通らない限り、佐島に付加価値を付けるのには、ジモティな私達からすれば、少々無理があると思わざる得ないもんね。


そんな京急ニュータウンの分譲地は、多少石積みは古くなってはいるものの、区画自体の整備はきちんと出来ているし、裏道路に面している所も、小さいお子さんが育つ家としては、安全でとても良いかと思います。
これが表通りに隣接してしまいますと、やっぱり裏道なだけに結構、車が走ってきます。
そう考えると、一本裏の道に接している方が安全面でも確実ですよね。


藤沢市に家を建てる!弥勒寺の土地探し編

藤沢市に家を建てたい!

でも、その場所は湘南=駅から南側の海方面って訳ではなくて、駅よりも北側がいい。

ま、そうですよね〜、震災があってからは、この辺りの人気度合いもガラっと変わりましたからね。

私はどちらかって言うと、駅より海側が好きです。

『もしも津波が来たら、どうすんのかって?』

そうですね〜、もしも津波が来た時には、おそらく屋上ルーフバルコニーの上に置いてある、シェルターに駆け込んでしまえば問題無い(笑)
でも、まだ土地も買っていない訳であって、全ては私の脳内にある妄想が言わせているんですけどね。

そんな私の事は置いておいたとしても、人間は10人居れば、10人十色と言われる位、考え方ってもんが違います。

なので家を建てる、家を買うって事について、そのエリア選びには人それぞれに考え方があるんですよね。

つまり海側を好む方も居れば、駅よりも北側を選ぶ方も居るって事です。

さて、そんな藤沢市弥勒寺に、とある物件があるとの事で、現地を見てもらいたいって言われて出向いてきました。

前区画数で言うと、8区画の販売土地になります。

hujisawashi-mirokuji-tochi-k-kounyuumae.jpg

これが販売図面を拡大した画像になるのですが、画像下側が藤沢市道(公道)に接道を取る道路になります。

そして反対側にも道路はあるのですが、道路の前に一部歩道があって、幹線道路になる神奈川県道(公道)がある立地。

さて、ここでの土地は果たして今回のクライアントさんのニーズに合っている土地なのか?

用途地域や建ぺい率、容積率だけを見る限りでは、3F建ても建てられる敷地になります。
でも、よくよく調べてみると、自主協定があるみたいで、いわゆる高めの建物、3F建ては建てられない土地。

さらに敷地のサイズ自体は30坪位だけれども。。


葉山町長柄の土地探し傾斜地編

なんか分からないんですけど、葉山町案件のご相談がとても多い中尾建築工房。

先日、開催させて頂いた見学会にて『ちょっとこの土地を見てほしい』と言われていたんです。

ま〜、葉山と言えば、私の通勤ルートになりますから、そんな事は容易い御用な訳です。

でも、なんと言いますか、私の基本的な考え方として、せっかく住宅ローンを組んで、土地と家を買う訳でしょ?

そうすると、いずれ土地は相続出来る財産になるんです。
しかも今はまだデフレ脱却してない状況ですから、今、土地を買う事によって、将来的な値下がりは無いと思うんです。
と言う事は、土地って言うのはとっても大事な資産になる訳なんですよね。

そして今度は家の考え方になるのですが、注文住宅だからと言って、こだわりを詰め込みすぎた家だろうが、なんだろうが、家は建てた所から経年劣化を始めます。

つまりローンを払い終わる頃には、建物として使えるけど資産価値としては、ゼロになってしまうんですよね。

なので、私個人的な考え方としては、全体予算の中で土地になるべくお金が掛かった方のが、将来的に子や孫に受け継がれて行くであろう資産としては有効なんだと思う訳ですよ。

そんでもって、残ったお金の範疇で好きな注文住宅を建てられれば、それはそれで良い訳なんです。

こんな事を日々、九官鳥の如く説明はするんですけど、中には人の話を聞きつつ、まったく以って『人の話を聞いてないな•••』と思わせる物件を見せてくれる方もいらっしゃるんです。。


hayamamachi-nagae-tochisagashi-keishachi.jpg

あ〜、長柄の麓の方なんかね〜と思いつつ、販売図面の住所を見ながら、現地へと出向いた訳なんです。

ま〜なんと言いましょうか、よほど物好きな方でない限り、こういった物件を買うって気持ちはなかなかおきないんじゃないかなぁ。。って思うんです。


藤沢市に建てる家造り|敷地調査編

なんだか最近、毎日の様にお問い合わせを頂いている中尾建築工房。。

たしか、消費税増税の影響で、もう少し今年は静かになるかな〜って予測だったんです。
でも、その予想を反して、かなりの問い合わせを頂いております。
なので私もほぼ毎日の様に、色んな敷地を拝見させて頂いている次第なんですよね。

そんな中、中尾建築工房で家を建てたオーナー様から、こんなご連絡を頂きました。

A山さん
『仲の良い友達がこれから土地を購入する前なんだけど、なんだかヤバそうだから、先に見てもらいたいんですよね。』


『なんだか最近忙しくてさ〜、まぁでも見るだけだったら、なんとか行けるか。。』

A山さん
『もう言っちゃいましたよ!不動産屋よりも詳しいから、絶対に見てもらった方がいいって(笑)』

相変わらずフィーリングとノリだけは、強烈な人ですよね•••

てな会話もありまして、早速直接私に連絡をして頂きまして、土地の住所を教えてもらった訳なんです。

現地を拝見しますと、さすがA山さん!

おそらく、一度は家を建てた経験上&元々持っているであろう野生の勘が働いた事が良く分かりました(笑)

こんな感じの敷地ですね。

huzisawashi-tochi-sagashi-osusumeshinai.jpg

ちょっと画像では、ぼんやりと隣の家を隠させて頂きました。
でも、このぼやかした家に元々あった、庭を販売している様ですね。

おそらく子育ても終わったし、ここまで大きい庭は要らないし、相続税対策も絡んで来ての、敷地分割なのでしょう。
こういった販売方法を不動産業界では『庭先売り』と言います。

んで、今回の土地は果たしてお勧め出来る土地か、そうではないのか?

先にぶっちゃけさせて頂きますと、お勧めする事は出来ない土地の分類に入ります。

その理由はと言うと。。

『立地は良いけど、購入されるであろう人にとって、資産価値的によろしくない!』と言う事です。

ではその中身の説明を追記してみましょう。

まず、この敷地は元々が母屋のあった庭になりますので、カースペースがありません。
建築確認を取得する為に必要な接道用件は、写メで撮影した前面道路からの接道になりますから、当然、正面の間知石ブロックと、その上にあるブロックを解体する必要があります。
そして大量に現状の地盤を掘削しますので、残土処分の量も大量になります。
でも、これだけであれば、まぁまだ良いのかなって思う節もありますよね。
例えばどうしてもこの土地に思い入れがあったりして、どうしてもこの土地を購入したい。
そんな場合であれば、理解した上で購入が出来ると思うんです。

でもお勧め出来ない理由としまして、私が気になったのは、こっちの部分なんです。


リアル湘南家造り相談室

今日は午後から、土地購入前の方からのご相談を受けておりまして、さきほどまでお話をしておりました。

中尾建築工房に訪れる方の多くの方たちは、超絶長い打ち合わせ時間を掛ける方が多い様に思います。

それは何故かと言うと、時間を掛けて、分かりやすく説明する事により、今の於かれた状況が本当に正しいのか、もしくは正しい選択をしてはいないのではないか?

こんな部分をきちんと把握して頂きたい事もありまして、まずは時間を掛けてゆっくりと説明をします。

あんまりがさつな説明で終わってしまうと、頭の中にはほとんど説明内容が残らずに『あれ、なんだったっけ??』ってなる事もありますからね。

今回のご相談案件は、すでに土地の販売図面をお持ちの方でして、そこで某工務店さんと打ち合わせを行われて来た方でした。

図面やプランニングも、その場でチャチャっと書いたモノの様でして、敷地の調査もきちんと終わっていない状態でのラフプラン。

実は、こういったラフプランがトラブルの元になります。

当初から『こんな感じでプランは反映出来ますから、土地の申込を行いましょう!』

こんな事を言われます。

でも、私的には『どんな家を建てたいですか?』と伺った上で、工務店さんの書いた図面を拝見させて頂いたんです。
おそらく工務店さんの建築士さんも、ちょっと敷地に対して不安になる部分があるみたい。。
なので図面には箇条書きで北側斜線、道路斜線チェック前的な言葉が書いてある。
しかもプラン自体は成立している様に見えるものの、どうも『高さ関係が追いつくかな。。』とか『斜線当たりそうだな。。』などが想い浮かびます。

でも不動産会社の営業マンの方は『これでイっちゃいましょう!申込みを行いましょう!!』と言うそうです。


こういった不動産営業マンの方から慌てさせる行為があった場合、まずは要注意ですね。

購入を進めるのは、皆さんの事を考えてのアドバイスではなく、あくまでも不動産営業マンの方の都合のみによる斡旋です。

どういう意味か分かりますかね。

割と月末になると、猛ラッシュを見せる事が多いみたいですよ、この手の営業マンの方は。
何故月末なのかって言うと、当然お給料の締め日が月末になっている事が多い。

今月のお給料に反映させたいから、当然猛ラッシュを行うのがお約束になります。


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三浦市三崎町小網代|閑静な分譲地視察の巻!

と言う事で、三浦市は三崎町の小網代って所にある、比較的大きめな分譲地の視察に行って参りました。

なんでも、この土地を購入して、家を建てたいって方のご相談から、出向いた次第です。

中尾建築工房の場合、土地を購入する前であれば、契約を済ます前に一方を頂いております。

そうすれば、契約後のリスク回避は出来ますし、ストレスなく家造りを進める事が出来るからなんですね。

んで、今回の土地はどうかって言うと。。

miurashi-misaki-koaziro-tochi-bunjyou.jpg

大型分譲地が接する道は、9.5mもある大きな道路に変わっておりました。

ここ、私が油壺方面に住む三崎高校在学中の頃に、よく使っていた裏道です。

以前はめっちゃせまかったのですが、私は当時バイクで移動しておりましたので、結構この裏道が好きでした。

あの道がここまで拡がると、なんだかとっても雰囲気が変わって良い感じ。

歩道なども、ここまでしてくれればお子さんたちの通学面でも安心出来ますよね。

これは住む人にとっては、セットバック万歳!って感じの好印象だと思います。

そして購入を検討されている敷地に行ってみますと。。



初めての家造り|藤沢市の土地探し編

初めての家造りって、多かれ少なかれ、不安とかってありますよね。

そんな所をサポートする事を信条として来た中尾建築工房。

当時はあんまり工務店が土地探しについて行くのはほぼ無かったのですが、最近はだいぶ主流になって来たみたいです。

その理由としては、土地を買うならまず、不動産会社さんへと出向く事でしょう。

では不動産会社さんは果たして家を造るプロでしょうか?

家を造るプロは、不動産会社ではなくて、その地域の風土を熟知した建築設計事務所であり、実際に施行を行う工務店がプロとして挙げられます。

つまりは土地を買う為には不動産会社さんに出向く必要があるけど、不動産会社さんは家を造るプロではないので、家を造るプロと一緒に進行させて土地探しを行った方が失敗しなくても良くなります。

私は常日頃から言っている事なのですが、土地を売るプロとしての不動産会社さんには依頼しない方が良いと説明をしています。

『契約をしてお金をもらったら、後はなにを言われてもそんなの知りません』

こんな事を平気で言う方もいらっしゃるくらいです。

中尾建築工房は湘南や横浜、横須賀、三浦などのエリアで地道に活動してきましたけど、やっぱり7割以上の割合で、お金の事しか考えていない土地を売るだけのプロを見てきました。
そんな人たちに、中尾建築工房で家を建てる方を失敗させる訳にもいきません。

なので、土地探しについては私も必ず見に行く様にしている次第なんです。

そんな訳で今日は2物件の土地を視察に行って参りました。

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三浦市栄町|地鎮祭☆

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2013年8月30日の建築吉日 成(なる)の日に三浦市栄町にて地鎮祭を執り行いました!

天候も快晴の中、暑いと言えば暑いのです。。
でも、やっぱり晴れの日に天気も晴れだと気分的にも良いもんですよね。

もう画像をご覧になって、お気づきになられた方もいらっしゃるかと思いますが、今回無事地鎮祭を迎えたオーナー様は、女性単身で家を建てられる方になります。

一昔まであれば、家はお父さんが建てると言うイメージでした。

でも最近では、そうした風習も変わって来ているんですよね。
女性単身でも、家を建てるという一代事業を決心される方も増えています。

私も日々、多くの方の打ち合わせに参加をしているのですが、やはりこうした決心をするのは並大抵の事ではないと思います。
口では言えないかもしれない不安などもあるでしょうしね。。

しかも色んな指向のオーナー様がいらっしゃいますので、その都度自身の常識をリセットして、ヒアリングをする。
その上で状況を把握しつつ、的確なアドバイスやサポートなどをしている形にしています。

なるべく無駄な時間を使うのも嫌でしょうし、時間も有効に使ってあげたい。
そうすると最初のピントがずれてしまっては、それこそ大変な間違いを犯す原因になってしまいます。

そんな考えの元、日々の業務をこなしているのですが、こちらのオーナー様にも同じ様に対応をさせて頂いてきました。
それこそさかのぼる事、2年も前にご相談を受けた方になります。

その二年間の間で、どの様に計画をすれば、オーナー様にとって最良の方法となるのか。。
果たして単身でだいじょうぶだろうか。。
今は良くでも将来的なビジョンを浮かべて不安はないだろうか。。

お仕事柄、わんちゃんのお散歩をメインのお仕事にされている方なので、仕事的にもプライベート的にもオーナーに似合う土地をチョイスしなくてはならなかった訳です。
なので、土地選びにも私が同行したりしてました。

色んな部分を頭に浮かべて、一つ一つ難関をクリアして、ようやくここまでたどり着いたって感じがするのもやむを得ません。

そんな経緯がありますから、今日の地鎮祭と言うめでたい式が行えたのは、なんだか『ん、もう地鎮祭?』って感じがするんですよね。

場所的にはとても静かな場所なのですが、正面には山もあり、谷戸になっている為、風当たりなども大変強い土地になります。
でも住宅街の中でわんちゃん達に我慢をさせて、ストレスを与えさせるよりは。。
この土地の様なのんびりとした場所で、自然の中でわんちゃん達をのびのびとさせてあげられる場所がきっと良いだろう。

そういった土地選びもありましたので、利便性はさほど良い訳ではありません。
でも、この土地にはそういった利便性を補う近隣に住む方の人の暖かみがあるかと思いました。

そんな雰囲気が手に取れた事もあり、お勧めした土地になる訳です。

でもほんっと時間が経つのって、早いもんですよね〜

あれからもう2年が経過しているのですから。

日時:2013年8月30日 23:27
続きを読む"三浦市栄町|地鎮祭☆"

横須賀市津久井|意思を持つ財産

『はぁ、なに言ってるの?!』なんて思われてる方もいらっしゃる事でしょう。
財産と言えば、お金であったり、不動産のジャンルに入る土地だったり、家だったりしますよね。
中には借金も財産の内!な〜んて言うポジティブ志向な方もいらっしゃったりしますよね (笑)

当然、+の財産もあれば、−の財産もあるのですが、そこは今回の趣旨と外れてしまいますので割愛しますね。


私たちは主に湘南や三浦半島、そして横浜エリアを主として活動しているのですが、長年この仕事をやっていると、どうもたまに不思議な現象に出会うことがあったりするんです。

不思議な現象と言うのは、お題の通りに財産が意思を持つ事があるって事なんです。

以前に古い家に住んでいて、建て替えが決まり、家を解体する直前に古い家が泣き出すかの如く、痛みがどんどん進行したお宅の事を取り上げさせて頂いた事がありました。

モノである家でも『意思を持っているのかな。。』

そう思える事例でしたね。

そして今回は家では無くて、土地が意思を持つと思える事がありました。

こちらの画像をご覧になってみてください。

yokosukashi-tukui-tochi-ishi.jpg

今回、依頼を受けている方の、住まわれている土地は画像のAの土地になります。

実は、このお隣の方から『土地を購入してもらいたいんです』と言う話が持ち上がったそうなのです。

土地を購入してもらいたいと言う経緯は詳しく書けないのですが、購入した場合はこういった形になるんです。


湘南の不動産(土地)とかつての時代の背景

私も色々と注文住宅を建てる上で、今までにたくさんの土地を見てきました。

たくさんの土地を見てきて、その土地の良し悪しを見極めた上で実際に工事をしているからこそ、湘南の不動産(土地)に関しては、それ相応の知識を持っています。

それが良いのか悪いのは別として、今回はある土地を見に行きました。

shounan-hudousan-tochi4.jpg

木製の玄関ドアや、庇から吊り下がっている樋鎖などは、当時としては高級なモノだったんでしょうね。
やたらと骨董品の様な壺や皿などが、敷地の中に無残にも散乱しています。。。

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ある意味、お屋敷的な不動産(土地)なのですが、こういった不動産(土地)は、一般の方が購入する事はまずなく、業者と呼ばれる土地分譲型不動産会社が購入をして、造成や分筆を行った上で、完成宅地として市場の価格を睨んで販売をしたりします。
今現在、中尾建築工房で家を建てていらっしゃるオーナーの皆様も、そういった土地を購入されて建てている方も多いですよね。

そして今回、見に行った土地は、ある意味で時代の背景を感じた土地でありました。



湘南|逗子・葉山の土地事情

ほぼ毎日、土地の情報は入ってくるのですが。

どうもはっきりと二極化してきた感じがします。

私の場合『◯◯に住みたい!』と家を建てる方に言われて、その土地を見に行ったりして、良い土地か悪い土地かの評価をします。

もちろん様々な方が居らっしゃるので、人によっては悪い土地でも、ある方にとってはこれ以上無いと言う土地になったりするケースもあるんですよね。

ただ、私の場合は不動産営業マンではありませんので。

不動産業者の方に比べて、建築的目線で土地の評価をしますから、見る目は結構厳しいんじゃないかなって、自分なりに思います。

そこで良く見て欲しいと言われる葉山の土地や逗子の土地情報を見ていたら、どうも変化があるみたいなんですよね。

ちょっと前までは震災で閑古鳥だった土地が、なにげに消えてしまったと言うか、売れてしまったと言うのが正解なんでしょう。

去年の年末くらいから、私の読みでは土地を買うなら年明けすぐか、3月末まで位が良い所だと言ってました。

それがやっぱり当たってしまったというか、球数自体が少なくなっている様な気がします。

3月末までにだいぶ動きましたよね、土地事情は。。

価格帯で言うと2000万円台前半の土地は、さら〜っと消えて無くなった感じがします。

残っている土地と言えば。

財閥系の不動産会社が開発分譲をしている高額30坪土地物件だったり。

『こんな金額の土地なんて、誰も買えないでしょ〜』って爆笑していた様な土地が残っています。

高額物件の土地の中には、売りやめと言って『こんだけ出しても売れないんだったら、もう売らない!』って言う方も居ますし。

逆に『まだまだ、粘ってみよう』と言う方も居ます。

だから物件情報を見てみると『まだ同じ価格で売ってるよ・・こりない売主さんだなぁ・・・』なんて思う事もしばしば。。

ちょっと前までの土地の売れ線価格と言えば、2000万円台の後半の物件。
んで、3000万円台の土地になると、ちょっと手が出ない・・といった感じでした。

それが震災以降には2000万円台前半まで価格が下がった。

そして価格の下がった土地が売れたと言う事は。。



設計事務所+工務店だから出来る事

お休み明けの今日は、朝からいつになく絶好調な感じで仕事のスタートが切れました。

と言うのも、また別の機会で話しますが、10数年間の間に諦めていた事が、諦めなくてよくなったんです。

その話はまた今度という事で、午前中は溜ったメールを返信したり、書類チェックの方をやっていたりで、午後からは横浜の土地周りをしていました。

私たちのような設計事務所+工務店が土地を見る場合は、設計も出来るし施行も出来る。

そうすると、『この土地を購入したいけど、この土地はプロの目から見て、どうなんでしょうか?』と言う質問にきちんと答えられます。

私たちも湘南や横浜、横須賀に三浦市などで活動しています。

そうすると役所関係の指摘事項もそれぞれのエリアで良く分かっていますし、こういう風にすれば、これで問題はクリア出来るなどの内容を知っています。

それだけに『土地を購入したいけど、この土地ってどうなんですか?』的なご相談には、ずばっとお答えが出来る訳なんですね。

横浜では2件の土地を私が見て回って、現場の内容を把握させて頂きました。

一件の土地は、購入を検討されている方が、土地の近くに住んでいらっしゃるとの事でしたので、直接お会いする事が出来ました。

もう一件の土地は先攻して西井が確認に行き、おっかけで私も行きました。

直接お会い出来れば、土地の良い所と悪い所の説明がきっちり出来るんです。
やっぱり一生涯の人生をここで埋めると考えれば、そうそう安易な気持ちでは、土地の契約などは出来ない事でしょう。

そういう部分も知った上で、色々とアドバイスをさせて頂きました。


土地と建物込み込みで2千万円台後半で納める家造り

前回、フェイスブックでちらりと土地探しをしている様子をアップさせて頂きました。

家を建てる方には、様々な事情があって、家造りを行なわれる訳ですが、どんな方にも必ず予算と言うモノがあります。

正直言って『予算に上限はつけないよ〜』なんてお方は今までに出会った事がございません。

それだけに要望や家を建てる理由を伺ったりするのですが、今回家造りを同行している方は、かれこれ2年以上も中尾建築工房に通っている方になります。


2年以上、通われている方も多数いらっしゃいますから、時間が経てば経つ程『もう、そろそろ建てるの?』と言うお言葉を掛ける方もしばしば(笑)


今回計画されているオーナー様は、要望もばっちりとヒアリングをさせて頂いておりましたので、割と早めに土地を決める事が出来たんです。



湘南•横浜の土地購入時期早く買うべきか、それとも。。

ここの所、不動産会社の営業マンに、やたらと契約を迫られていて、悩んでいると言う相談が多いです。
と言う事で、土地の購入時期についてのお話をしましょう。

みなさん、土地を購入される時って得したいですか?
それとも出す必要の無い費用を出して、損をしたいでしょうか?

『そんなの聞くまでもないだろっ!』て言われてしまいそうな質問ですが、やはりどんな方でも損をしたいと思っていらっしゃる方は居ないと思います。
当然ですよね、ローンを組んで家を建てる方がほとんどですから、それはそれは損をしたい訳がありません。

では私たちが施工出来るエリアと定めている湘南の鎌倉、逗子、葉山、藤沢のエリアや横浜エリアの土地購入時期は、いつなら買い時(得する時期)なのか?

これ、私のお話を聞いた上で、すでに購入済みの方ならお分かりだと思います。

私の予想では、あきらかに増税に向けた駆け込み需要がありますので、土地を購入するなら絶対にその前が良いよと説明をしていました。

そして今、土地の価格がどうなっているかと言うと、そろそろあがる兆しを出しています。

これ、首相のアベさんが頑張っていると言うか、自民党さんが頑張っているというか。。

アベノミクスって聞いた事ありますよね。
これが結構効いています。
アベノミクスは主に3つの掲げた目標があります。

一つ目は大胆な金融政策

二つ目には機動的な財政政策

三つ目に民間投資を喚起する成長戦略

この三つです。

では、これらの政策が、土地の値上がりと関係するかと言えば、実はするんです。


土地購入前に抑えておきたいワンポイント!PartⅣ

この葉山の土地について、前回記事はこちら

ライフラインの事や土留めの適正な工事が今回の土地のお勧めだったポイントとなるのですが、様はあんまり悪い所が見当らない土地だと言う事になりますかね。

ただ、これは今回の葉山の土地だけに共通する事ではないのですが、必ず土地を買う時には周辺環境や周辺の事情も良く考慮する事がポイントとなって来ます。

不動産会社の営業の方に契約を迫られ、かつ焦らせられれば、そんな事をしている時間もありませんけどね。

でも周辺環境を調べたり、周辺の事情をちょこっと先に知っておくだけで『知っておいて良かった~』となる事があったりします。

周辺環境で調べておいた方が良い部分と言えば、その土地のある市町村の財政面だとか、インフラの整備状況、市町村単位で土地の近くに大きな計画は無いか?マンションなんて建たないよね?、他には学校の事やゴミ置き場の事などなどあげればいっぱい出てくるんです。

周辺の事情に関しては、土地を見学したりしていると、割と色々教えてくれる方もいらっしゃったりします。
そんな方の話に耳を傾けてみるのも良いかと思います。

これ、一回言っただけでは分かりませんし、そんな方に土地購入申し込みの前に出会えるかどうかも分かりません。
なので信頼出切る不動産会社の方を見つけたら、一緒に廻ってみるのも良いかもしれません。

そうすると、まさか無いであろうと思っていた計画が、いきなり出て来たりする事もあったりするんです。


土地購入前に抑えておきたいワンポイント!PartⅢ

と言う事でPart1で紹介させて頂きました葉山の土地の事例です。
土地の購入をお勧めする時点で、特に湘南エリアの土地に関して言えば、土地を造るスキルを私は評価しています。

では、土地を造るスキルとは?

これ、本来は大きな土地を複数に分筆して、土地を販売する事が多いのですが、ここにきちんと法令に乗っ取った土地と、そうでない土地がある訳です。

法令に乗っ取った土地と言うのは、行政との間で確認をしながら進めて行く方法があるんですね。

いわゆる宅地造成法規制法に乗っ取った開発行為の法令です。

でも現実的に販売されている土地と言うのは、宅地造成法規制法の開発行為に乗っ取らないで売買するために、開発逃れで土地を造る傾向があったりします。

逃れる理由と言うのは、開発行為を行なうと言う事は、その申請作業や、使う部材の強度に施行方法なども全てが指定されます。

そこまでの経費がかかってしまうと、販売価格に転嫁する事を出来ないと判断する不動産会社様が、開発逃れで土地を造って販売するケースが多いですね。

横浜や横須賀あたりでは、あんまり見ませんけど、湘南エリアの鎌倉、逗子、葉山と言ったエリアでは、宅地造成を逃れてしまうやり方で、普通に土地を販売しているんです。

仮に開発逃れで造った土地でも、きちんと土留めなどを造っていれば問題はないかと思います。

でも中には。。


土地購入前に抑えておきたいワンポイント!

と言う事で、フェイスブックの方に書いた続きとなります。

今回、視察を依頼された土地は葉山町になります。

葉山はフェイスブックの方にも書いた通りに、とっても楽しい町なんですね。

なんと言うか、大人がわくわくする町と言うか、なかなか一言では言い表す事の出来ない町なんだと思います。

ONの時には都内で仕事に頑張る!

でもOFFの時には、家や町でまったりと過ごす。

これが今まで多くのオーナー様の家を建てた私の思う葉山の住み方だと思うんです。

今回、視察を依頼されて私がまずチェックをしたのは、インフラでした。
建築費の事も伺ってましたし、家のイメージも分かっています。

そこで気になる部分と言えば、普通は日当りとか道路の方角、隣地の高低差などかと思います。

でも道路とかは方角が変わったりする事は無いけど、日当りとか、高低差に関しては変わる事が充分に考えられます。

そして、それ以外にインフラ部分には、資金計画を取り崩してしまうかもしれない要因となる事があるんです。



不動産取引・購入の裏側

ちなみに私は不動産屋さんではありませんよ(笑)

まー本題に入る前に、今日は午後からずぶ濡れになりながら『ほっこりなごみの家』の現場で、風と雨と戦いながら、足場の養生を外したりとか、柱の養生をしたりとかで、設計の瀬戸を連れて二人で風雨の半端無い時間に戦っておりました。。

と言うのも、現場のある地域によって、風の強弱とかも違ってきます。

私はこの辺りはジモッピー的な人なので、ヤバいかヤバく無いかの判断は誰よりも早いのです。
なので施行部隊をぶっちぎって、先行乗り込みして作業をしてました。

おかげさまで、ずぶぬれ&事務所に帰って薪ストーブで暖まりつつ、でもやっぱり早くお風呂に入りたい訳です。

では、帰宅したからと言って、それで今日のお仕事が終わるかと言えば、そうではありません。

ここからが本題になるのですが、今まさに不動産取引・購入の裏側を仕掛けております。

土地を購入される方に取っては、たいていが予算を上回る土地を欲しがります。
でもそれでは理想の家が建たないと言う方も多くいらっしゃいます。

そこで理想の土地及び家を実現する為には、どうすれば良いかと言う事ですが。。



初めての家造り=買ってはいけない土地の理由とは?!

私たちの活動エリアである湘南•横浜•横須賀•三浦と言えば、海と山に囲まれた都心に近い割に自然が残っている環境と言われています。
海と山がある=海からの湿気や山からの湿気、そして山などを崩して土地を造ったりしている場所ですから、場所に寄っては土地と道路、土地と土地の高低差がかなりあったりするのです。
まー、こういった事は当たり前ですんで、それをいかに対処するかが鍵となります。
ましてや注文住宅ですから、建て売り住宅の様に湿気対策や塩害対策がなされていない家を建てる訳にはいきません。

実は昨日、見学会に参加された方に『こんな土地があるので、ここが問題無いのであれば購入したいかなぁ。。』と言う事を言われました。

当然、購入する前には、現地を見たりしますし、後から余計な費用が掛からない土地を見つけたりするのです。
今回、土地を見に行ったのは事務所から徒歩で30分くらいの場所になりますから、外廻りを終えた後にそのまま見に行ってきたのです。
当然、相場の坪単価よりはるかに安い価格で出ています。
周辺は南ひな壇で敷地の接道状況は東南西の三方向に接しています。
接道状況が良い=角地になりますし、本来なら坪単価は高めに設定されるはずです。
でもそれが何故にリーズナブルな価格で出ているのかって事になると思います。

あんまり画像的に詳しい事を出してしまうと、不動産会社様への営業妨害になってしまいます。
なので全部が全部は出せないですけど、もっともヤバい部分だけ画像でアップさせて頂きましょう。

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葉山町長柄|T,s•Styleの家上棟☆

2011年11月1日の建築吉日!!
快晴の青空の中、葉山町長柄にてT,s•Styleの家が上棟しました!

お待たせしてしまいましたが、これぞ中尾建築工房と胸を張れる躯体がようやくここ湘南葉山に上棟です。

建てる家は湘南対策がきちんとなされた調湿性能を持ち、天然素材の珪藻土の天井や壁、そして柔らかのある無垢材で造り上げて行きます。

湘南に新築の一戸建てを建てるのであれば、湘南独特の立地と条件を考慮しないと過ごしやすくはならないので、これからこのエリアに住宅を計画されている方にとってはお手本の様な家ですね。


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葉山と言えば大人も子供もわくわくする様な気持ちになれる町と言うのが、私の印象です。
日々の毎日は、都内でお勤めされていて、神経をすり減らしたり、プレッシャーを感じたりして過ごされている方が多いかと思います。
でもその代わりに週末には、大人も子供もわくわくする町にて暮らせる。

これって誰もが同じ様な事を望んでいらっしゃるかと思いますけど、現実的にそんな町ってなかなか無いんじゃないかなって思うんです。

逗子も違うし、鎌倉もまた違う。

これはホントに葉山だけが持つ持ち味なんだと思います。



湘南の激安土地に潜まれた甘い罠

なんだか以前の湘南スタイル家造り相談室でも、こんなお題があった気がします。

と言う事で今回、土地の見極める目を持った私自身が、わざと引っかかってみようと思いました。

もちろん、『もしもがあるかもな、こんな時代だし』という淡い気持ちを1割ほど持って、現地に行ってみたのです。
さて、なんのために行ったのかと言うと、こんな理由です。

木材のストックヤードがもっとあったらいいな。。

事務所にアスレチックがあって、打ち合わせするオーナーのお子さんが遊べたりしたら素敵だな。。

1Fの加工場が材木に埋まって、家具などを造作するのに狭過ぎる・・

と言う事が理由です。

実は私も自邸と共に色んな物件を常々見ています。

私の場合は今までにかなりの土地を見て来ておりますので、土地勘以外の土地の善し悪しを見極める事が可能です。

そして今回、たまたま『おぉ、これは一般個人の方には無理があるけど、業者だったらお得になる土地かもしれないな・・』と言う土地があったのです。

でも当然、見に行って現地を確認した訳でもありませんから、きちんとこの目で確認しないといけません。

むしろ土地って言うか。。


土地の善し悪しを決める基準とは?!

単純に土地って言っても、新たに造成して区画をきちんと整理された土地を購入される方も居らっしゃれば、先祖代々から受継いだ土地をお持ちの方も居ます。
また、古家付き土地を現況で契約をされる方も居ます。

家を建てるにあたって、一番良い土地って、この中ではどの土地になるでしょうか?

いきなりこんな事を書かれたら、ちょっとパッとしないですかね・・

では箇条書きで書いてみましょう!

①新たに造成して区画をきちんと整理された土地

②先祖代々から受継いだ土地

③古家付き土地を現況で契約

さて、あなたならどの土地を選ぶでしょうか?



訳あり土地に買い得は無し!

現在、葉山に建てる新築の注文住宅2件の積算や設備チェックに、施主支給品のロートアイアンの業者さんなどとコンタクトをとっています。

最近では、設備メーカーさんも合併合併でどんどん巨大になっていますよね。
そのどこかに無理が生じているみたいで、どうもレスポンスが悪いんです。

プラン確認などもきちんとこちらで見ていないと『えぇ〜、これ全然注文したのと違うじゃん!』と言う様な内容だったり、他オーナー様の名前になっていたりで、一件一件細かくチェックを入れています。

施主支給をするロートアイアンの業者さんもとても忙しい様で、電話を掛けて『んじゃファックス送ってくれ〜』と言われてファックスを送るも、連絡来ず•••

大きいメーカーさんも小さな業者さんもてんてこまいなんですかね。

さて、そんな愚痴はおいておいて、今日は土地のお話なんです。

実はつい先日、市内でとっても安い金額の土地を拝見する機会がありました。

その土地は1000万円を大きく下回る価格の土地で、100坪以上もある土地です。

はたしてこの土地はお買い得なのでしょうか?


三浦郡葉山町木古庭|エイ、エイ、エイっ!

2011年2月26日建築吉日の良き日に葉山町木古庭にて、地鎮祭を行いました!

こちらのオーナー様は中尾建築工房を最初に訪れてから二年以上を経過して、この日をお迎えになられました。

子供達が走り回っても安全で、自然な環境に新築の注文住宅を建てたい!

そこから土地探しや家造りの事、建てたい家の想いなどを共に考えて、ここまでたどり着いたのです!

なんだか振り返ってみると『懐かしいなぁ。。』とか『あんな土地とかも探してたんだよなー』とか。。

土地探し当初は自分たちの求める土地の大きさに相違があったり、売りに出ていた情報も満足出来なかったりと色々ありました。
でも、最適な土地の見方を知り得た事で『この土地でも、こういったライフスタイルが過ごせる!』事が分かり、土地購入という家造りの第一歩を踏み出せた訳です。

やはりこうした土地探しは、私たちのような専門家と共に検討した方が失敗しなくて良いんじゃないかなって思います!

価格や敷地条件なども不動産のプロが言う事と、私たちのように建築の専門家がアドバイスをするのでは、かなーりの相違があるからです。

売るプロと建てるプロでは、当然意見も違いますからね。

でも無事にこの日を迎えられる事が出来て『本当に良かった!』って思います☆


建築設計事務所+工務店の日常

以外に私も結構仕事をしているんです。

地味なんですけど、日々いろんな仕事をこなしていたりします。

今日はまず午前中には来月に引き渡しを迎えるちょっTさんの書類集めの段取りをしていたり、指定確認検査機関と打ち合わせを行ったり、港南区の方でこれから着工するであろうKとうちゃんかあちゃん邸の下準備をしたり・・・

そんな事をしていたら、午前中が終わってしまいました。

んでお昼ご飯のコンビニ弁当を速攻で食べ終わると、今度は塗り壁作業を開始される方のツールを準備したり、土地を見てもらいた〜いなんて方の土地を見に行ったり、着工中の『むくでわくわくもくもくはうす』の現場進行具合を見に行ったり。

とまぁ文章だけではなんでしょうから写メでもアップしてみましょう!


工務店の合理化|移動する車が大きいと。。

良く聞かれるんですよね。

『なんで中尾さんだけは自分の車で現場を廻っているんですか?』って。

私の車はサーフのシャンパンゴールドです。

これですね、実は軽だとダメな理由がありましてね。。

ホントは軽とかの方が移動がラクチンです。

でも私は突発的に『すみませ〜ん!○○ですけど、この土地って見てもらえますか??』

と言う様に、こういった電話を頂戴します。

そうするとすぐに移動しなくてはならないんです。


知らなかった・・・

久しぶりに更新をしてみようかなぁ・・・と(笑)

ちょっと書類の整理をしていただけで、一週間が過ぎてしまいました・・

しっかし一日一日が本当に早いんですよね〜

なんでだろう・・・
これはもしかして年のせいなのか・・

まぁ書類を整理していただけではなく、これから土地を購入して家を建てたいという方の土地を見に行ったりもしてますけどね。。

そうだなぁ〜

先週末から今週末にかけて5件くらいは見に行ってみたんです。

逗子や葉山、鎌倉に藤沢。

いろんな土地がありますけど、やっぱり!

日時:2010年5月15日 18:47
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