鎌倉・逗子・葉山・横浜で建てる無垢材と自然素材の家

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賃貸住宅の修繕工事|お金を掛ければ果たして良いものなのか?

えー、週末の今日はですね。

ちょこちょこ、ご相談を頂いているアパートのオーナーさんが居らっしゃいます。

なんでもアパートの階段がボロボロになって来ているとの事でして。

とりあえず「見てみて〜」との依頼で、現地に行ってまいりました!

yokohama-chintai-shuuzen-n-deck.jpg


早速、見てみると〜

確かに2Fスラブを支えている、デッキプレートがボロボロになっています・・

コンクリートが浮いた状態で持っている様なもんですね。

築年数と、当時の施工方法を考えるとね。

致し方のない状態だと思うんですけど。。

腐っている部分と、腐っていない部分があるのが分かりますでしょうか。

これ、腐食の原因はなんです。

下から見てみて、その後に2Fスラブの土間コンクリートを見てみたんですけど・・・



横須賀市野比女性建築家の建てた家メンテ|アイロンを使った無垢材の傷補修方法

つい先日、横須賀市内は野比に建つ、女性建築家の建てた家に伺いました。

yokosukashi-nobi-s-jyosei-kenchikuka-mente.jpg

ご主人様が、と〜っても寛大な所もありまして。

予算さえ守れば、建築家の奥様のやりたい様に建てていいよ!

と言われていた家になります。

この家、立地のせいもあるのか。

カラーリングのせいもあるのか。

割りと目立つ家みたいなんですね。

すでにこの家を見て、お子さんのママ友繋がりなのか、5組以上の方から。

この家、中尾建築工房さんで建てたと聞いて。

『資料請求したんです〜』

とか。

『土地探しから相談したいんです〜』

と言われる事があったりします(笑)

オーナー奥様が私達と同業でもありますので、プランニングの時には私も一緒に楽しませて頂いたこの案件。

造り手の私たちが『ちょっと手間暇掛かるな〜』

と言う家だったりすると、収まり的な部分を仕上げていくのに。

かなり、頭も使ったりはしますけど。

それが、以外にも面白かったりするんですよね(笑)

オーナー目線も、設計施工する目線としても。

どちらも建築屋さんな訳ですから、見た目が良いのは当たり前なんでしょうね!

で。

点検は順不同でタイミングを見て廻っているのだけど、回れてないお宅を忘れている訳ではないのでご安心下さい。

だいたいどこ行っても問題なんて無いのだけど、廻る度に相談される事がある。

それが、無垢の材料に付いた傷の補修方法なんです。

ま〜、素材が素材だけに、気にし過ぎはよろしく無いと思うのだけど。

せっかく建てた家が傷つくのが嫌って場合は。

こんな補修方法があったりします。


雨漏りや壁内結露を防ぐ為に|欠陥住宅を造らない外壁下地方法

ちょっと前に、中尾建築工房で家を建てたオーナー様の。

職場の先輩の方から、外壁塗装やバルコニーの防水工事について相談を受けました。

なんでも新築当時の依頼先は、神奈川県内の業者さんではなくて、他県の業者さんが施行されたのだそうです。

出来上がったのは良いとしても。

新築当初から、雨漏りが治らずに。

雨漏りがする度に連絡をする。

業者さんは都度、見に来てはくれているものの、その場しのぎの対策でしか、対応をしてくれないのだとか。

そこで私の所に連絡が来たんですね。

理由を聞いてみると、新築当時から雨漏りしているにも関わらず、何故か外壁塗装や防水工事の見積りが出されていて、その価格が高い為に御連絡を頂いたと言う訳なんです。


すでに新築してから10数年を経過している建物なだけに、通常なら外壁塗装を考える時期ではあるものの。

これも造りの問題だったりするんですけどね。

でも、私から言わせれば、今時は必ずと言って良いほど工務店は第三者機関の瑕疵保険に入ります。

欠陥住宅を無くすために、国は倒産リスクの少ない第三者機関を作る様にしました。

そしてもしも家を建てた後、工務店が倒産しても。

その家は、保険に守られているから、消費者の方は安心。

と言う保険。

保険についての詳しい内容はこちらのリンクを御覧ください。


これらの保険と言うのを簡単に説明すると。


◯構造耐力帖主要な部分の瑕疵

◯雨水の侵入があった場合


これらの場合に適用されるのが、保険のメリット。

具体的な内容は、こんな感じになるのだけど。


kekkan-jyuutaku-bokumetsu-kouhou.jpg


室内ドアの開閉に支障の出る欠陥住宅実例

記事のタイトル通り、欠陥住宅の実例です。

そしてこの家は私の実家です(笑)

私の実家と言っても、私が建てた家ではありません。
この家が建ったのは、私が大工修行に入る前。

父親が某大手ハウスメーカーの三◯ホームさんに依頼をして、注文住宅として建築されました。

私が大工として、この家をどの様に見ているかと言うと。。

父親が残してくれた家。

と言うよりは。

父親が建ててはくれたけど、単純に欠陥住宅として見ています。

今の御時世ですから、もちろん修繕も可能なのです。

けど、やり出すと切りが無い。

やり出すと切りがない理由として、建物自体の沈下が終わりきってない様な気がします。

大工と言う生き物は、とかく線と点を頭の中で結ぶ事、そして水平垂直に関しても体幹で計る事の出来る敏感な生き物です。

だからレベルの測定をしなくとも、おおよその検討は目と体感で分かってしまうんですね。


なので、屋根やら外壁やらの修繕をする前に必要なのは、家の沈下を止める事。

以前にもご紹介したアンダーピーニングと言う工法で行うのですが、それだけの費用を掛けてまで、この家に価値があるかって言うと。。

ちょっとわたしく的には微妙でございます。

では、どんな部分に欠陥があるかと言うと。。

kekkan-jyu-taku-door.jpg

何の変哲も無い、当時は流行っていたであろうリビングドアです。

これが不同沈下により、開かずのドアになっているのです。



一戸建てを建てた後のシロアリ駆除|本当にお願いした方がいいの?

中尾建築工房で家を建てたオーナーの皆様であれば、シロアリ駆除は考えて頂かなくともだいじょうぶ。

なぜなら、全棟にて薬剤に頼らない構造と言いますか、シロアリ対策が新築の段階で成されているからなのです。

けれども、友人の家、もしくは親戚の家、はたまた親の家の場合は、またそれぞれのハウスメーカーさんやら、工務店さんで建てているだろうから、微妙っちゃぁ微妙です。


今回、一年ほど前に家を建てたオーナー様から、こんな電話を頂きました。

『うちの実家の家に、シロアリ消毒の営業が来て、送風機を付けた方が良いとか、消毒した方が良いとか言われて◯☓▲●☓△』

あ〜、なるへそ・・

そうなのよねぇ・・

こう言う話になるから、中尾建築工房の家では、新築時にシロアリ対策を構造でシャットアウトする造りにしているのです。

今回のケースではシロアリ自体の実害は、まだ無いとの事。

でも、あまりにも意味なく送風機をつけて、一台7万円×3台で21万円・・・

そしてシロアリ消毒をして15万円・・

経費や消費税も含めると、40万円を超える金額になってしまうらしいのです。

この金額に対して不信感を持たれたご家族や、中尾建築工房で家を建てたオーナー様が私に見て欲しいと言う事になりました。

工事の提案はシロアリ屋さんの見解。


それでは、実際に家を造っている工務店の私が見た場合の提案はと言うと。。。

yokosukashi-nagai-siroari-soudan-shiteki.jpg

現地を見ると、海にほど近い場所に建つ家は、裏側に山を背負っておりました。

あんまり詳しくは画像で出せないけれども、廻りの家も結構古い訳です。

とすれば、全方向の家には必ずシロアリが巣食っていると考えて良いと言えます。

はっきり言ってしまうと、まっさらな新しい団地ならまだしも、古い団地などは、近隣の家も古いっしょ?!


そうすると、あっちこっちにシロアリが居てもおかしくない訳なんです。


古い賃貸アパート修繕|一体どこまでやれば良いモノなのか?

賃貸物件を所有している、もしくは中古物件を購入して修繕し、貸出しをする。

自宅以外に不動産を所有されていて、人に貸す事で収益をあげたい人であれば、出来るだけお金を掛けずに人が入る方がいい。

けれども、たいていの不動産業者様はこんな感じの事を言われたりする事が多いかと。

『フルリフォームをして、お金を掛けてキレイにしましょう!そしたら借りてくれる人も出て来るはずです!』

たしかにキレイになっていれば、人が入ってくれるかもしれません。

けれども、いくらお金を掛けて工事をしても、入って貰えないかもしれません。

いずれにしても、収益物件と呼ばれる賃貸物件を所有している方からすれば、採算性が高ければ、工事をするのもよいでしょう。

けれどもあまりにも収益を圧迫する様な工事は、当然したくないんじゃないかなと。

ま、賃貸物件って、新し目な物件もあるし、まぁまぁ古い物件もあるし、ボロボロな物件もある。

中には建て替えした方が良いんじゃないかと思う物件もありますけど、建て替えをしてしまった事で、以前借りていてくれた人が戻って来てくれるのかって言うのも微妙ですよね。

今回、ちょっとばかし相談を受けたのは、横浜市磯子区の某賃貸アパート物件・・・

敷地の一部で雨水(うすい)管から流れてきた水が、枡の内部コンクリートを圧迫していました。
その水のおかげで枡周辺のドロが流されてしまった事から、更に枡も下がって、汚水(おすい)管が見事に沈んでしまい、配管に流れてくれない相談を受けました。

yokohama-isogo-apart-shuuzen.jpg

今と違って昔の枡は、結構適当だったりするのよね・・・

私も大工見習い時には、結構ひどい感じの造りを結構見る機会がありましたし。。

今回の物件、全部で4つの部屋を賃貸として貸し出しています。

そのうちの一つは未入居ですが、それ以外の部屋は埋まっています。

当然、せっかく入ってくれていますので、建て替えなんて考える事は出来ないし、かと言ってどこまでやればよいのかって言うのも結構微妙・・

そこで私の提案は。。