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実家の相続|売るのか?それとも貸すのか?!

進学をし、就職をして。

それなりの立場になったり、家庭を持ったり。

ふと気づくと、そろそろ相続の話なども。

あったりするのが、家つくりのきっかけになる事もある。

これは建築の仕事をしている、私にとっても同じ事でして。

私の実家は、横須賀市の坂本町にあります。

nakao-sakamoto-jikka-tatekae.jpg

この土地、私にとってはなんとなく実家と言う感じがしない。

と言うのも。

ここは私が22歳で大工に入る前に、父親が購入した土地。

そして、某ハウスメーカーで建てた家になるのだが。

幼い頃、割と市内を転々としていた事も。

実感が湧かない理由の一つになるだろう。

記憶を辿れば、小学校3年生までは三春町の賃貸平屋に住んでいて。

小学校4年生の頃に、大津中学校前のマンションに入居。

このマンションで小、中、高の一部を過ごしていて。

17歳〜20歳過ぎの頃などは。

勤めていたお店で、一丁前にバーテンダーをしてまして。

お店のマスターが所有していた、鴨居梅山地区のアパートで一人暮らしをしてたり。

18歳になり、自分名義でアパートを借りられる様になってからは。

横須賀の上町に、ワンルームのアパートを借りて住んでました。

まぁ、世間一般論で述べるとするなら。


実家所有の旗竿敷地|過去の古家はあるものの・・・再建築は出来るのか?

土地と言えば、新たに購入するモノ。

または親御さん所有の土地を、相続として受け取るモノ。

いろんなパターンがあるかと思います。

今回、中尾建築工房ではなく。

他社様にて、プランを進めている方が居らっしゃいました。

けれども、プランニングに不安を感じて。

他の工務店にも意見を聞いてみよう。

と言う事で、中尾建築工房にコンタクトあり。

その当初の不安と言うのは、私の説明で払拭されはしたものの。

敷地をよくよく見ると。。

新たな問題を見つける事になりました。

いわゆる旗竿敷地と呼ばれる敷地形状になります。

旗竿敷地については、こちらのリンクをご覧頂ければと思います。

葉山町長柄|接道の長い旗竿敷地は果たして買い得なのか?

さて、今回の敷地は旗竿型。

setsudou-youken-mitasanai-shikichi.jpg


旗竿が問題になるかと言えば、そうではなく。

厳密には、接道の問題になります。。

葉山町長柄|接道の長い旗竿敷地は果たして買い得なのか?

先ほどのブログリンク内でご紹介をしている通り、旗竿敷地の場合は接道が取れているか?

それとも取れていないかの問題になります。

今回の敷地は、それが微妙に足りなそう・・・

setsudou-youken-mitasanai-shikichi2.jpg

また登記簿謄本に記載された面積と、実際にある現況土地面積の差異。

実測した上で言うと登記簿上の面積よりも、10平米ほど面積が少なくなる事になるらしい。

そして実際の土地の大きさを示す地積測量図が無い。

他社様では、とりあえず現況測量図を作って。

あとはプランを入れて行きましょう!

登記簿いじるのやめましょう!

と言う事になってるらしいのだが。


葉山町一色の建築計画|インフラの現地調査

現在計画中である葉山町一色の家。

家を建てる際には、土地が必要になるのはモチロンなのですが。

電気の引き込みだったり、上下水道の引き込みも必要です。

よくありがちなのがですね。

以前に家が建ってたから、だいじょうぶです!

と言われる事。

確かにそうですね。

以前に家が建っていて、電気も来てたし上下水道も来てた。

そう言いたくなる気持ちは、とっても分かるのです。

それまで使ってらっしゃった訳ですからね。

でも皆さんは、こんな事を聞いた事が無いでしょうか?

水道本管の工事をやるので、何時〜何時までの間は水道が使えません。
その後、赤水が出る場合がありますので、しばらく水を流して赤水が止まってからお使い下さい。

おそらく、誰しもが聞いた事のある水道局、または水道工事業者からの通告です。

この赤水の原因、一体なんだと思いますか?

ここで古くなった配管内部の画像をアップさせて頂きますので。

心臓の弱い方。

またはトラウマになりそうな方。

ここから先はご覧頂かない方が良いかもしれない。

よろしいでしょうか?

では。

hayama-isshiki-s-suidou-toridashi.jpg
これですね。

ネットからダウンロードした画像ですが、これは結構ひどいモノ。

腐食があるのが良く分かりますね。

この中に上水道が通水してたと言う訳。

こりゃー、衛生面から見ても水道水の安全性が確保出来ているのか・・・

そう思っても、致し方ない腐食っぷりでございます。

ただですね。

この手の配管は、常に一定の圧力が掛かってる分には赤水は出ません。

少しずつ、腐食したサビなどがポロポロと出る程度なので、肉眼ではなかなか分からない。

でも道路に埋設している水道本管を切り替えたり。

もしくは水道本管は綺麗な状態なのだけど、自宅の引き込み管が古くて画像の様だった場合。

一度は水道を止める事になりますので、圧力が一定では無くなります。

そうすると、解放する際には一気に圧力が掛かりますから・・・

ポロポロと赤水の原因となる、サビや汚れが水道管から蛇口へと出てしまうって事になるのです。

以前に中尾建築工房のブログ記事でも、この本管内にあるゴミ対策として水栓金具の仕組みをご紹介させて頂きました。

家庭の混合水栓|水の出が悪い時の対処方法

私たちも、上水道や下水道の取り出し工事の必要性は認識してはいるものの。

そこには必ず費用対コストが掛かる訳でして。

となれば、トータルでの建築コストが上がってしまうし。

でも、健康に良いか悪いかって言ったら。

どう考えても良い訳が無いのです。

それに水道局からの指導もありまして。

出来る限り、変えてくださいね!と。

施主の方には伝えて下さいね!

と言われております・・・

えぇ、とっても微妙な立ち位置に居ると言う事になるのです。

水道管の汚れやサビについて、もっと見てみたい!

そんな勇気のあるチャレンジャーな方は、こちらのリンクからご覧頂けます。

そんな訳でして、建築計画を立てる際には。

必ずインフラの確認もしておりますので。

水道局にて上水道や下水道の台帳を見て、調べもするのですが。

昔は結構適当だった事もあって、現場と台帳では相違がある場合が多々あります。

なので。

葉山町一色に計画中のインフラを確認しに行きました。

上水道については、確かに以前のモノがある。


既存不適格の新築増築をした古家の建て替え|思い出のある土地に新築の建築計画はどうなる?!

今回のご相談の場所は、どことは言いませんが。

こちらも中尾建築工房で家を建てた、OBオーナー様経由でのお話がありました。

なんでも、オーナーのお友達が家を建て替えたいとの事。

思い出のある日本庭園を残したい。

その昔、新しく建てた家を増築した。

なので。

まずは先に建てた方を建て直し。

後から、増築した家も建て替える。

そんなご要望がある様でした。

なるほど。

んじゃ、見て来っかーと言う事で。

さっと、見て見る事にしたのです。

実はグーグルアースやグーグルマップで見た段階で。

超絶鋭い中尾センサー、ピコーンっ!!

100%の点灯力で、赤いサイレンがクルクルと発動しております・・・

※中尾センサーとは?
業歴長いのもあるけど、元々私は直感を信じて生きて来ました。
中尾センサー=野生の勘と言いまして。
今までの人生で、私の直感が外れた事は一度も無いんです。
それくらい、センサーの感度は高いと言うことですね。

ではまず、建築基準法の中で。

この家の問題に該当する部分を挙げてみよう。

一敷地一建物

建築基準法施行令第1条

敷地とは
一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう

これは。

一つの敷地には一つの建物しか作ってはいけません。

と言う建築の法律です。

これに対して例外となるのが。

用途不可分の建物なら、建てても良いよー

と言う法律もある。

用途不可分を分かりやすく説明すると、母屋と離れの関係になるのね。

例えば。

悪ガキが約1名、その家に居りまして。

親なんてバカヤロー!

ジジイとババアと一緒になんて、住んでたまるかっ!!

と、悪ガキが言ったとしましょう。

困った悪ガキです・・・

仕方ないから母屋から廊下で繋げて、悪ガキの為の部屋を建てるか?

そのかわり、悪ガキ一人が不自由なく生活出来るのは困るから。

トイレやキッチン、お風呂なんて作っちゃダメよ。

でないと用途不可分ではなく、用途可分と言う表現に変わってしまう。

あくまでも部屋としての機能だけに限ってなら。

用途不可分が成立するって事になる。

この他、渡り廊下を作ってなどと。

すり抜ける方法があったりするけど。

今回のお宅に関して言えば、それは使えない・・

なぜなら。

この二つの家は、どちらも確認申請と言って。

こーゆー家を作りますよー

と言う申請は成されてる。

けれども。

こーゆー家が出来上がりましたよー、図面と間違ってないかチェックしてー

と言う.

完了検査を受けていない。

実は絶対そうだろうな・・・

そう思った私、横浜の建築局に行って。

この土地に建つ、二つの家の建築計画概要書を取得してきました。

no-Photo.jpg


横須賀市内の急傾斜地崩壊危険区域内の家造り|他の土地と比べて普通に家が建つのか?!

海と山が隣接している湘南や三浦半島。

都内へのアクセスも良くて。

自然を満喫出来るロケーションがあるのが、神奈川県の最大の魅力であると思う。

私は子供の頃から、横須賀で育った子供でした。

ので、海があるのは当たり前。

山があるのも当たり前。

学校が終われば、港に行って。

パンツ一丁で海に潜って、船宿の船頭に『おら〜、ガキ共あぶねーぞー(怒)!!』と、怒られたり(笑)

そんな幼少期を育って来た子供だったのです。

そして色々な人生経験を経て、建築の道に進む事になったんですが。

私達の暮らす湘南や三浦半島には、良くある区域に急傾斜地崩壊危険区域と指定される区域が存在します。

海と山があるから、当然斜面は多い訳でして。

全ての土地が整備された、閑静な住宅地では無い所も、実際には多いエリアだと思うのです。

そして今回、ご相談を受けた方の場合を見てみるとしましょう。

yokosukashi-kyuukeisha-kiken-houkai-kuiki-soudan.jpg

依頼のあった敷地に隣接する斜面があります。

お隣の斜面と比較してみると分かるのですが。

となりはしっかりとした土留が存在しています。

こうなっていると、崩れる心配が無いから安心出来る斜面と言う事になりますね。

ところが該当する敷地側には、法面の保護もされておらず、いわゆる自然の崖がそのまんま存在している状態。


中規模、大規模建築計画|隣で建てられると家が心配・・果たしてどうなる?

え〜、以前に中尾建築工房で家を建てた方に電話で連絡を頂きました。
そしてその電話を受けた際、私は東京湾の海の上でタチウオ釣りの真っ最中・・

まー、こちらのオーナー様は不安な事があるとすぐにあれこれ考えちゃうタイプの人なんで『まったくしょうがねぇ〜な〜、また始まったのか・・』と思いつつ、電話に出てお話をさせて頂いたんです(笑)

ざっくりとした内容は船の上から電話で話をした通りなんですけど、おそらくこちらのオーナーさんは記録を残さないと忘れてしまうかもしれない。
いや、おそらく間違いなく忘れてしまうのが分かっているので、敢えてブログ公開とさせていただきましょう。


詳しい詳細をメールで頂いたのですが、そこには画像なども貼り付けられておりました。
でも、それはちょっとアップ出来ない大人な事情がございますので・・

取り敢えずメール文のみ記載させて頂きましょう。

**ここから**
遅くなりましたが、マンションの掲示板の写真を送付させてください。
家の境界から70センチ(実際は50センチ)の所に、5階建てのマンションが建つことがわかると思います。
私としては、大きくは2つお願いしたいと思っています。

①2軒の家の現状維持のための実況見分と現状復帰の契約(工事のためにおきた家の不具合)

②50㎝はあまりに近い、家から近い部屋がひとまわり広い部屋のようなので、他の部屋広さと同じにしていただいて、少し西の寄せて建てていただきたとお話するつもりでいます。

その他、
①家側の窓にベランダを作らない(元々ない予定 ですが念の為、エアコンの室外機を置く場所になりそうなので)、
②地盤が弱いためどういう工法で建てるのか、基礎は岩盤にキチンと届くような支柱を打つようにしてほしい。
③◯◯小学校に、通学路に当たるためダンプとかの通行時間と速度の制限を設けるように要望してほしいと伝える。(建てることは連絡依頼済み)
④自治会長の◯◯さんにも一応連絡してある。

販売業者となる建て主には、10時ごろに説明会の開催をお願いしてあります。
今のところ、建てる業者は決まってないと話してました。(言わないだけかもですけど)
近隣にも一切連絡はしていないそうです。


↑のような状態と自分の気持ちです。
お 忙しいところ大変申し訳ありませんが、ファイルと要望をみてご意見をお聞かせいただければ幸いです。

釣りは大漁でしたか?新鮮なお魚なんてすごくうらやましいです。
**ここまで**


葉山町下山口解体中現場に行ってきました!

三連休の最終日、つまり昨日の事になりますけど、一般の方たちにとっては連休最後の日。

私はと言えば、連休なんてございませんので、朝から中尾建築工房で建てている進行中の現場を見学されたいって方を案内したり、事務所で書類を作成したりで、まぁまぁ、忙しい状態。

それでもこの日、出勤前に気になる葉山町は下山口の古い家を取り壊し、新たに新築される解体中の現場へと行きました。

hayamamachi-shimoyamaguchi-s-kaitaichuu.jpg

解体現場と言えば、通常ならご近隣の方にご迷惑をお掛けしてはいないだろうか?
職人さん達はマナーを間違えて作業してはいないだろうか?
そんな事を考えながら、現場に行くものです。
でも今日は三連休最後の日。

つまり、現場はお休みになっているため、おそらく現場的には問題が無いであろう。。
それでも私はこの現場に行く事にしたんです。

さてとなにをしに行ったかと言えば。。


三浦市三崎町小網代|建て替えと共に行う一部改修工事のチェックで気をつける点

網代って地名は伊豆の方にもある。

三浦市三崎には小網代って地名がある。

これってなんか関係あんのかな・・

ふつ〜の網代と小さい網代・・

そんな事を思いつつ、三浦市は三崎町小網代にある、建て替え案件のお宅へ、下見に行きました!

以前にも一度見ているんだけど、今回下見をしたのは家の全体って言うより、一部改修工事を行わければならない部分を見に来たんです。

設計担当から見積もりをするために私の所に図面が廻ってきたのだけれど、設計担当の見解的にも、私から見ても『これなぁ・・・』って思える節があったんですよね。

んで、ちょっと心配な部分があった為、見に行く事にしたんです。

miurashi-misaki-koajiro-s-tatekae-kaishuu.jpg

これは地上に出ている建物になるのですが、この下には地下車庫が存在します。

以前に業者さんにお願いして造られていたモノなのですが、今回の建て替え工事では、地下車庫も再利用します。
そしてペントハウスも必要になるのですが、このまんまでは同一敷地内に存在するため、建築確認申請的にも、完了検査的にも、通らない部分が多々ありますので、改修工事を行わなければなりません。

さてと、中身を見てみっか・・・


葉山町下山口|母屋解体前の配置確認!

今日はあっちこっちに行きましたねー

あっちこっちってどこよ?って聞かれそうなんですけど、主に私の嫌い系な所ばかりです(笑)

銀行に納税に行ったり、税務署に書類出しに行ったり、県税事務所には納税証明証を取りに行ったりで。。

こ〜ゆ〜仕事は、ど〜〜〜も私の性に合わないんですな・・

どっちかって言うと、現場行ってあ〜だのこ〜だの言ってる方が、と〜〜〜っても向いている気がします!

でも、これやらないと、建設業許可の変更が出来ないし、行政書士さんからも『書類まだですか!』って言われちゃっているので、仕方な〜く行きました(笑)

んで、今日は久しぶりのブログに登場となる葉山町下山口に建つ家の案件。

解体前の古家に、ちょっと保管しておきたい荷物があったりとか、近隣のご挨拶回りを行うお宅の現地確認って事でしたので、設計と監督とで建物の配置確認も含めて、現地に行くとの事でした。

ここはあんまりブログに登場する事が無かったから、全然進んでいない感じを受けた方も居らっしゃるかと思うんです。
でもねー、敷地条件にしても、工事をする条件にしても難易度高めな家でして、なにをするにも時間が掛かってしまうんです・・
さらに傾斜地である事から、配置が少しずれただけでも大変な事になってしまう訳なんですよね。

オーナーが声を掛けられた工務店さんの中には『設計と見積を辞退させて頂きます』って工務店さんもあったらしいレベルなものですから。

それだけに進行スピードも通常の家に比べて全然時間が掛かってしまうんですよね。

ま、でも、今年の2月頃に相談を受けたんですけど、建物や敷地の難易度と、高いスペックまでの打ち合わせを行っていた割に、おそらく業界的には京浜急行の快速特急並みのスピードで進んだんじゃないですかね。

そんな訳で難易度高しの現場となる訳で、設計施工の各担当者に任せてはいても、ちょっと私も気になる・・
なので私もちらっと行くか〜的な発想を出しまして、銀行さんを葉山の横浜銀行に行く事にし、ちょっとついでに現場にも寄る事にしたんです。


hayamamachi-shimoyamaguchi-s-kaitaimae-haichi-kakunin.jpg

『敷地どっから測ろうか・・・』って感じなのですが、敷地の形状がまず複雑だって事。
そして敷地は今立っている道路よりも下にあるんです。
さらに建築を行う敷地自体が傾斜地・・

なので、おそらく配置の確認は難航してるだろうなーっと。

職人さんの中では、こうゆうの得意な人と、苦手な人とはっきり分かれてしまうんです。
でもそこはやっぱり私がスーパー大工な訳ですから『ちょっとちょっと〜、俺も混ぜて〜!!』って喜んじゃう(笑)
なんて言うんだろうか、簡単な所よりも難しい方のが面白いって感じかな。


三浦市南下浦|海前の家造り現地視察!

三浦市と言えば、中尾建築工房で建てられている家は、大抵の場合海が見えたりします。

なんだろ、三浦市自体がこんもりと市の真ん中あたりが盛り上がっているせいもあるんでしょうね。

おおよその場所では、海見えの場所がとても多い市の様に思えます。

そして今回の立地はって言うと。。

miurashi-minamishitaura-kaneda-shisatsu.jpg


計画敷地の前に瓦屋根のお宅が一軒あるだけで、道路を挟んだら、もうそこはすぐに海って場所になります。
結構な海近案件になりますねー

この目の前の海に関しては、東京湾の剣崎沖や竹岡沖が見える立地になりますねー
竹岡沖や剣崎沖って言えば、これから海が盛り上がるシーズンで、かわはぎ船なんかが多く出る場所です。

剣崎沖のカワハギは、肝が多くて身も締まっている個体が多いので、釣ったら結構貴重なお魚になります。
お酒のお供には、かわはぎの肝和えなんて、最高のつまみになってしまうでしょう。

さてと魚の話は置いておいて、これだけ海に近い立地になります。
そして目の前には家も建っておりますし、建物の配置を決めるにも少々悩みたくなる立地です。

ただ海の方角にリビングやバルコニーを持ってきたとしても。。

これがちょっと気になるのよね・・・


三浦市三崎町小網代|新築への建て替え計画案件視察

今日は台風の影響で、風が半端無く強かったですねぇ。。

中尾建築工房の数ある現場では、一邸のみ仮設トイレが倒れてしまい、緊急で建て直しに行きました。
事前に台風養生を行ったのですが、ちょっと今回の台風は強さが半端無かったと思います。
工房の外部資材置場も損傷を受けてしまいましたので。。

でもオーナーさん宅では特になにも無かったのは、本当に良かったですね。
立地的に風当たりの強い場所に土地を購入されて、家を建てた方、当初から私に言われているかと思いますけど、湘南、三浦半島の風の強さは半端ありません。

くれぐれもご注意なさって頂きたいと思います。

さて、ブログの方はつい先日のお話になりますけど、三浦市は三崎町の小網代にある計画案件のお宅へ視察に向かいました。
急遽、三崎方面に行く事もあって、ふらっと寄ったんですけどね。

miurashi-misakimachi-koajiro-tatekae.jpg

なんでも古い家の建て替えを行いたいとの事なのですが、比較的新しく造った駐車場などはそのまんまで使います。
こういったケースの場合、割りと多いのが工作物としての建築確認を降ろさずに内々で施工してしまう業者さんが割りと多いんですよね。
土木工事系な職人さんを雇用している社長さん達の中には、建築確認等が必要かそうでないかの基準を知らない方も多いんです。

なのでちょっと不安があったのですが、こちらのお宅はきちんと申請を出している上で造られているという工作物になりますから、特に不安はありません。

ただ、正面の道路部分土留なんかは、敷地の形状からしても解体をして、すっきりとしてしまった方のが良さそうな感じがしました。