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実家所有の旗竿敷地|過去の古家はあるものの・・・再建築は出来るのか?

土地と言えば、新たに購入するモノ。

または親御さん所有の土地を、相続として受け取るモノ。

いろんなパターンがあるかと思います。

今回、中尾建築工房ではなく。

他社様にて、プランを進めている方が居らっしゃいました。

けれども、プランニングに不安を感じて。

他の工務店にも意見を聞いてみよう。

と言う事で、中尾建築工房にコンタクトあり。

その当初の不安と言うのは、私の説明で払拭されはしたものの。

敷地をよくよく見ると。。

新たな問題を見つける事になりました。

いわゆる旗竿敷地と呼ばれる敷地形状になります。

旗竿敷地については、こちらのリンクをご覧頂ければと思います。

葉山町長柄|接道の長い旗竿敷地は果たして買い得なのか?

さて、今回の敷地は旗竿型。

setsudou-youken-mitasanai-shikichi.jpg


旗竿が問題になるかと言えば、そうではなく。

厳密には、接道の問題になります。。

葉山町長柄|接道の長い旗竿敷地は果たして買い得なのか?

先ほどのブログリンク内でご紹介をしている通り、旗竿敷地の場合は接道が取れているか?

それとも取れていないかの問題になります。

今回の敷地は、それが微妙に足りなそう・・・

setsudou-youken-mitasanai-shikichi2.jpg

また登記簿謄本に記載された面積と、実際にある現況土地面積の差異。

実測した上で言うと登記簿上の面積よりも、10平米ほど面積が少なくなる事になるらしい。

そして実際の土地の大きさを示す地積測量図が無い。

他社様では、とりあえず現況測量図を作って。

あとはプランを入れて行きましょう!

登記簿いじるのやめましょう!

と言う事になってるらしいのだが。


中尾センサー、ピコーンッ!!

あ・や・し・い・・・

まずは接道の問題。

現況の測量図を拝見すると、どうも接道義務の2mを下回っている部分がありそう。

これ、業者さんのモラルにもよるのだが。

足りない部分を紙上でクリアにする事は。

おそらく可能かもしれない。

なぜなら建築確認を降ろす、特定行政庁や指定確認検査機関は。

確認済み証を発行する前に、現地へ行く事は無いからだ。

そして家が完成して。

完了検査の時には、この寸法が足りているかを。

検査員に求められる事になる。

その場で金物屋から購入した鋲を打ってしまえば。

それは問題無い事になるのだが。

これら一連の作業目的は。

今回の家を建てるためだけ。

に限って言えば、確かにそれで良いのだろう。

でも。

この土地と建物、どちらも子孫に渡る資産と捉えた場合。

それは、全く見解が変わって来る。

そもそも登記簿上では、10平米も大きな面積になっていて。

あるはずも無い10平米の敷地に対して、固定資産税を支払っている事になる。

これから何年、何十年、余分な固定資産税を払わすのか?

そして。

現況測量図のまま、建築を進めたとしよう。

この敷地のすぐ隣の家は、広い県道沿いに接道している。

国道や県道と言った公道は。

しっかりとした境界に則っている。

その隣地があり、隣地側が地積更正登記をしたとしよう。

その際、自分の敷地として2mあるはずだった。。

竿部分の距離が2mを下回ったとしましょう。

setsudou-youken-mitasanai-shikichi3.jpg

少し見にくいかもしれませんが、点線部分が隣家の地積更正登記をした土地の範囲だとします。

この時点で、今回該当する旗竿敷地に建つ家は。

setsudou-youken-mitasanai-shikichi4.jpg

隣家の敷地が、喰らい込んで来る事になるから。

建築基準法上、接道義務を満たしていない事になり。

setsudou-youken-mitasanai-shikichi5.jpg

ご覧の様に即刻、違反建築物扱いとなる。

自分たちが住む間、違反建築物のレッテルを貼られるだけならまだしも。

子孫に代々受け渡す資産と考えたら、いかがだろうか?

違反建築物扱いになった古家は。

中古住宅として、販売する事は出来たとしても。

住宅ローンを利用する買主には、選択肢から外れてしまう。

なぜなら違反建築物に、住宅ローンを融資する銀行など無いからだ。

となれば、買主はキャッシュで購入してもらう方のみが対象となる。

しかも、公募売買。

一般的な相場より、坪単価は5万円から10万円は売値は下がってしまうだろう。

さらに旗竿敷地。

これも正方形や長方形の敷地に比べて、なお価格は下がってしまうだろう。

最後にダメ押しの違反建築物。

違反建築物が建つ土地と言うのは。

そもそも、建て替えを出来ない土地になってしまう訳でして。

再建築不可となる訳だから。

ゴリゴリ値引きを強要されるのは、今の時点でも読み取る事が出来るのだ。

これらの事を知らないだけで、500万円以上は資産の目減りがすると言っても。

過言では無い状態になる訳だ。

ちなみに世の中には、この手の敷地を相場の半額程度かそれ以下で買い叩いて。

あの手この手で、儲けるブローカーが存在する事もお伝えしておきましょう。

であれば。

接道義務を満たしてないなら左右どちらかの隣地の方に、若干の土地を売ってもらう事を考えても良いでしょう。

条件が揃ったら隣地の方の立会いの元、地積更正登記を行って。

将来的に何ら不安の無い、健康な土地にした方が良いと思うのだ。

地積更正登記を行えば、法務局に登記される訳でして。
土地が小さくなったり、大きくなったり。
仮に隣家が地積更正登記を行っても、自分の敷地に影響は無い。

言うなれば誰がしっかりとした書類を持つか、早いモノ勝ちって事。

人間だって体にデメリットがあれば、病院に掛かるでしょう。

頭が痛いと患者が訴え。

何にも調べず、薬を出したり。

はたまた、手術したりするドクターなんて居ないと思う。

それと一緒で。

すでに将来的なリスクが、自分たちの目の前に浮かんだ訳だから。

先ほどのブログリンクにも、同じ事を書かせて頂いておりますが。

それを子どもたちに残したいと果たして思えるか?

と言う事なんです。

負の資産を子孫に渡したいなんて、そうそう思う事は無いでしょう。

けれども。

そのまま何も気にせず進めていけば。

思ってもいない、負の資産に変わる事にもなるよって。

今回はそういうお話。

他社様で地積更正登記を進めない理由は。
宅地分譲事業をメインとしてれば。
大きな土地を買い、小さく切って売り切る。
これが事業になる訳で。
土地を購入するのに、銀行融資を頼るでしょう。
そうすると、融資返済期日内に近隣の方に承諾を貰えないケースが多々あるから。
敢えて言わぬ方針なのかもしれませんね。。

ちなみにね。

地積更正登記は年内に完了させた方が良いですよ。

正月過ぎに敷地が小さくなってれば、新たな税金も安くなりますからね。

正月までに出来てないと、来年の税金は下がりませんですよー。

ピンと来たので、今回は連休中に見に行く事にしたんだけど。

setsudou-youken-mitasanai-shikichi6.jpg


久しぶりにこっちの海に来たんだよね。

ここはガキの頃、よく湾内を潜って。

釣り船屋の船頭には、マイク越しで怒鳴られたもんだったなぁ(笑)

それも今となっては。

それなりの大人になって。

自分も釣りをする様になったのだけど。

setsudou-youken-mitasanai-shikichi7.jpg

イカだけは自分で釣れる気、全くしないから。

小川丸さんで、沖干しを購入させて頂きました(笑)

今回は敷地の画像など、プライベートの都合上アップはしませんが。

立地は申し分の無い立地。

便利だし、何をするにも評価の高いエリアです。

それを、今回の家造りの経験で。

さらに活かせる土地に変える事が出来るのではなかろうか?

この様に、プロでないと分からない問題が多くあるこの業界。

最後に言うとしたら。

自分たちの建てたい家は、どの様な家なのか?

そして、それを創れる施工会社はどこなのか?

自分たちの財産を目減りさせない為には、どうすれば良いのか?

そこを良く考える必要があると思います。

結局は。

信頼出来るを探せと言う事。

それが家造り成功の秘訣と言えるでしょうね。

日時:2017年10月11日 09:50

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