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鎌倉市山ノ内の土地探し|狭い道路幅員の攻略法

鎌倉市山ノ内の土地購入申し込みをされた方が居る。

もしも物件を私が見て、ダメな場合は今月中に申し込みを取り下げるなんて話だった。

そっか、土地申し込みをしたと言う事は、テンションアゲアゲなんだろうな・・・

そんな思いを読み取りまして、スケジュールを変更して現地に行ってみる事にしました。

早速、車をコインパーキングに止めまして、現地まで歩く事に。

実は現地、通常の車両は入れないと言う、道路が狭目な土地なのです。

そして天気は雨。。

こんな感じだと、デメリットしか感じない様な気がしますが。。

kamakurashi-yamanouchi-y-tochikounyu.jpg

水路の水も、わりと勢い良く流れておりましたね。

ちょっと話を逸らせまして。

これから土地をお求めになる方の為にアドバイスを。

土地は晴れた日に観に行くのではなく。

雨の日や悪天候の方が良いですよ。

晴れた日なら、メリットしか見当たらないかもしれないけどさ。

悪天候の時を見ておけば。。

こんな感じになっちゃうんだ〜

って言うのが、はっきりと分かるでしょ?

だから。

雨とか、悪天候とか憂鬱になりそうな時に土地を見る。

家を建てた後に知るよりも、家を建てる前に知る。

この差、きっと大きいんだと思う。

家を建てた後は、気軽に家を動かせないからね(笑)

なので。

雨とか悪天候とかに土地を見る!

実はこれ、大正解ですからね!

そして話を戻しまして、現地の土地を見てみよう。


kamakurashi-yamanouchi-y-tochikounyu2.jpg

現地は元々あった一つの敷地を分割して。

二区画に分けての販売物件でした。

見たとおり、敷地のサイズはさほど大きくない。

30坪以下の土地になる。

でも、さほど大きい家を望んでらっしゃらない事は、事前に聞いてるので問題無い。

坪単価的に計算をすると、インフラの整備も済ませた完成宅地として90万円程度となる。

立地は北鎌倉駅から徒歩8分の立地になるから、駅近なのを考慮すると。。

まぁ、そんな単価になるのは当たり前と言えるでしょう。

むしろ、これ以上土地が大きくなってしまった場合。

土地代に手が出ないかもしれませんよね。

私は常々、土地を見る見方として。

普通なら、無駄に工事のお金がかかるデメリットの多い土地は、止めておきなとお伝えしています。

それは、家を一度も建てた事の無い方に。

家を安心して、かつ楽しく建てれる為には。

土地で失敗されると、取り返しがつかないからだ。

でも、今回のクライアントさんは。

大の鎌倉好きだと言うを、私は知っている。

以前に違う物件でも、道が狭い物件を拝見したけど。

道が狭いのは承知の上。

なら、それをどうやって攻略するのかって事。

まぁ、早い話が。

これからの人生を、どこでどう過ごすのか?

これが明確になってるならば、デメリットがデメリットで無くなる場合もあるんだよ。

と言う事なんでしょうね。

そこで今回、攻略する部分としては。

●地盤改良工事

●コンクリート圧送

●躯体や建材、設備の搬入

●工事期間中の工事車両の駐車場

ざっとこんな所が、普通に車両が入れる土地の違いになる。

まず最初の地盤改良工事に関しては、ここは鋼管杭工事か、荷重を分散させる特殊な地盤改良工事しか選択が出来ません。

地盤改良工事をする必要も、ほぼほぼあると言えるでしょう。

北鎌倉のメイン通りになる県道21号線は、左右に山がそびえる典型的な谷戸となる。

谷戸には、山で受けた水が地面の下を通って、県道21号線の周辺に溜まっている。

だから、道路と平坦なエリアになるほど、地盤はゆるくて。

地耐力も少ないと言えるのです。

それに。

kamakurashi-yamanouchi-y-tochikounyu3.jpg

これは分割されたもう一方の土地にある井戸の存在。

使っている、使っていないに限らず。

井戸があると言う事は、水が豊富にあったと言う証拠にもなる。

だから、地盤については緩いと言える。

=地盤改良工事が必要=道が狭いので、施工機が小さくても出来る交換杭工法か、荷重をを分散させる特殊な地盤改良工事しか無い。

コンクリートの圧送に関しては。

kamakurashi-yamanouchi-y-tochikounyu4.jpg

水路の上に橋が掛かっているのだけど、その橋が狭いので車両はここからでは入れない。

でも、現場はここが一番近い入り口となる為、この道路にポンプ車と生コン車を停めてしまって。

そこから配管を組んで圧送した方が、コスト的には一番リーズナブルになる。

下手すると県道にも車両が出っ張るかもしれないから。

その場合は、ガードマンも付帯させて圧送するしかありません。

躯体や建材、設備の搬入に関しても同じ事。

現場に軽トラを入れておいて。

どこか近くの広い道路から入れる所があるから。

そこで積み替えをして、現地に入って運搬をしてもらう運搬工を呼ぶ事でなんとかなる。

そして最後に工事期間中の工事車両の駐車場。

これも、不動産業者の方が、空いてる駐車場を探してくれるだろうから。

これもあんまり心配は要らないかと思います。

つまり、道が狭かろうがなんだろうが、家は建ちます。

ここよりもっと大変な現場は。

すでにこなしておりますので。

銀行の枠取りだけは。

しっかりと取っておいて。

掛からないければ、そこまで借りなくても良い訳だから。

ゆとりを持って、プラン造りに挑みたいですね。

ま、今回の土地探しをされている方には、信頼できる人がついている。

だから細かい部分はその人に任せておけば問題無い。

自分を信じて、ピンと来たなら。

後は行くだけって事だと思いまーす!!

日時:2017年3月26日 16:20

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