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横浜市金沢区限定の土地探し

つい先日、朝から横浜と三浦市の城ヶ島に行っておりました。

横浜市金沢区の方は、購入を検討されている方の依頼がありまして、土地を見に行きました。

ま、ぶっちゃけた話をすると、行く前から『こんなん、絶対に駄目だべな〜』と思っていたと言うのが正直なト・コ・ロ・

yokohamashi-kanazawaku-k-tochisagashi.jpg

これが依頼のあった土地の販売図面になります。

約50坪ある敷地になるのですが、金沢八景駅徒歩圏で1000万円台の土地です。

土地の地型が旗竿である事。

また旗地の部分も正方形ではない事からも土地の価格が安いのが分かります。

でも、それだけで。

こんなに土地の価格が安い訳無いのですよ。

では、建築のプロである私が現地を見て。

その内容を、しっかりとクライアントの方に伝える事が大事。

なので朝一番から現地に行って参りました!

yokohamashi-kanazawaku-k-tochisagashi2.jpg

現地に到着してみて、真っ先に私が思った事。

『あ〜、やっぱりな・・・』

この土地の問題について、私が思う問題点は、ざっと3つほどある。

一つ目はトンネルの上に建てられていて、自然崖を背負っていると言う事。

yokohamashi-kanazawaku-k-tochisagashi3.jpg

敷地の裏側に廻ってみると、その下にはトンネルがありました。

そのトンネルの上には、土留が一切なされていない自然な崖が存在しています。

その上に庭があるって感じですね。

このトンネルがある事によって生じるデメリット。

まずは振動と騒音の問題。

下に車が通過すれば、その振動や騒音は上家にもそのまま伝わります。

つまり、どんだけ良い家を建てたとしても、地面から伝わる振動や騒音は避けられない。

そして自然崖があるのも、やっかいな問題の1つである。

この自然崖は、横浜土木事務所の管轄になっていると思うのですが、横浜土木事務所が自然崖をそのまんまにしているには理由があります。

なにもしなくても、この崖なら堅いからだいじょうぶ。

と言う事から、なんにもしてないんだと思うんです。

だから、見た目的には相当堅い地盤である事が分かるのですが・・

堅いから良いか言えば、そんな訳でも無いんです。

この様な土地に建築をする場合、トンネル側の土留の安全性を確認する必要があるんです。

白山道トンネルと書いてある部分から少し上までは、トンネルとしての構造物として成り立っていると思われる。

だからトンネルは安全。

けど、その上の自然崖は、安全性を確認しなくてはならないんです。

通常なら、安息角と言って、トンネル上部から斜め30度とか45度でラインを引っ張ります。

そしたら、その部分まで建物の基礎を埋め込まなければなりません。

それをやったとしたら、おそらく建物の基礎の深さは地面から3m位は掘り下げる事になる。

掘削したり、残土出したり、矢板入れたり、深基礎を打設したり。。

とんでもない工事費になってしまうと言う事です。

で。

それは現実的ではないので、その他の方法を探る場合、自然崖の地質を調査する方法があります。

自然崖はそれなりに耐力があると思われる場合、その崖の地質を証明する事で。

上に家を建ててもだいじょうぶ。

と言う根拠を示す必要があるんですね。

ま、色々とめんどくさい事がいっぱいあるよと思って頂ければ良いのではないかと思います。

と言う事で、この様な二重構成の土地って言うのは。

下のトンネルも、上の敷地も所有権ではあるものの。

権利関係もめんどくさいから、そういった部分も気にした方が良いのよね。

そして二つ目の問題は。

yokohamashi-kanazawaku-k-tochisagashi4.jpg

無ければ無い方が良いのですが、どこかに建てなければならない高圧線の鉄塔。

これがあるだけで、不動産物件としては、評価額が下がります。

気にしない方ならそれでも良いのですが、雨の日などはパチパチと音が鳴ったり。

台風の時、もしも送電線が切れたりしたら、とてつもない音と共に怖い目にあったり。

後は電磁波の影響もあるでしょうから、あんまりよろしいモノでは無いと言えるんです。

そして三つ目の問題。

yokohamashi-kanazawaku-k-tochisagashi5.jpg

用途地域が第一種中高層住居専用地域である為、物件の近所にはマンションが建てられています。

しかも購入を検討している敷地の周囲を囲い込むかのごとく、いっぱい建てられています。

日当たりに関しては、さほど問題ないものの、この様なマンションが周囲にいっぱい建てられる場合。

ビル風と言われる突風を造る原因にもなるんですね。

だから、家を建てて。

洗濯物などを外に干したら、まるごとそっくり飛ばされちゃうとか。

当たり前の様に起きるのが、予測されてしまうと言う訳です。

特に今回の物件は、下にトンネルもある事から、風の抜けるルートになっています。

だから、台風時なんて最悪なんてもんじゃないと思う訳なんですね。

私が現地を見た際には、風は無かったけど。

絶対にすごい事になるのは、はっきりと分かるんだよね。

と言う事で。

私が土地を見て欲しいと言われたクライアントの方への第一声。

『最低、最悪!!』

思わず連呼してしまいました(笑)

売買価格が安いのも、頷けると言う事になります。

むしろ、まだまだ物件価格が高いのではないかって思う位です。

よほど、その土地に思い入れがあるとか。

デメリットを知った上でも欲しいのではあれば。

私は全然止めないんですけどね。

おそらくそうでは無いと思われましたので、そういったアドバイスを差し上げました。

で。

何故に、この様な土地を見てしまうかって部分も、家造りを長引かせる理由の1つだったりする。

そもそも論として、金沢区に家を建てる上で、1,000万円台の土地なんて見る必要が無いんです。

なんでかって?

まともな物件なんて、絶対にねーから!

と言う理由です。

理由があって土地の価格は決まりますから、そこにはミラクルなんてモノが無い。

安いには安いなりの理由があるし、高い物件には高いなりの理由がある。

だから、まずはミラクルは無いんだと考え直す必要があると思うんです。

資金計画にしたって。

自分たちの所得を、もう一度精査してみる必要もあると思う。

安く買えばお得なのではなくて、普通に買ってもお得だと思えばいい。

いずれにしても住宅ローンを組んで、家を建てる事になるはずだし。

数百万円を出しそびれてしまったが故に、いずれ換金したいと思っても売れない・・

なんて事にも繋がってしまったら。

買った後で『失敗した・・』って思いたく無かったら。

資金計画をもう一度、検討してみる。

そしたら、土地なんてすぐに見つかるもんなんです。

自分の見方が変わるとね。

買いたいと思える物件なんて、実はすでにあるから。

同じ様に土地探しとかで、彷徨ってしまう人には共通の悩みなのだけれども。

彷徨う事を連続して行く事こそ、土地探しジプシーになると言う事。

そんなのねーんだから、悩まずある物件を買う!

これが家造り成功の第一歩。

なのだと言えるでしょうね。

日時:2016年3月24日 19:57

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