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横須賀市内駅近で選ぶ家造り|この土地はいかがなものか?

家を建てる前に土地を決める。

そりゃ〜、土地が無いと家は建ちませんもんね。
でも、立地的には気に入った土地だとしても、そこには建築的な目線で見た時に、どういったメリットやデメリットが隠れているか分からない。

こんな不安を抱かれる方は、とても多いかと思います。
今回、土地を探されている方から相談を受けましたので、ちゃちゃっとブログで更新するとしましょう。

まぁ、当たり前の話ですけど、ほとんどの方が初めて土地を購入して家を建てる事になるだろうしさー

動く金額にしたって、自分自身の人生を掛けて支払っていくほどの大きな金額が動きますから、不安が無い方がおかしいですよね。

おそらく不安が無いなんて方は、私以外には居ないんじゃないかって思います。

なんで私に不安が無いかって?
それは後に書く事にして、まずは土地を探されている方からの質問にお答えする事にしましょうかね。


****ここから****
実際に細かく見ないとわからないとは思いますが、スーパー大工中尾さんに相談です。

・土地の印象は?ここが良い、悪いはありますか?

・値段は相応?正直、もう少し安いと手がでそう。

・塩害対策は?海から近いけど塩害すごい?対策にコストがすごくかかる?

中尾さんからおすすめをいただけたら前向きに検討していきたいと思ってます。

お忙しいとは思いますが、返信よろしくお願いします。
****ここまで****

購入するか否かを検討している土地はここね。

yokosukashi-nagasawa-ekichika-tochi.jpg

はい、ではお答えをしていきましょう。


◯土地の印象
土地の印象は悪くはないですよ。
おそらくこの物件、京浜急行が造った分譲地だと思います。
京浜急行は電鉄を生業としているから、自分たちが線路を敷いて、駅近いところの土地を購入する。
そして造成された土地を高額で販売する。
電車が通れば、その土地の価格はドーンと上がりますから、それはそれは、とにかく強気だったんです。
『安い金額じゃ売らないよー』みたいな。
だから京浜急行が持っていたと言う歴史がある時点で土地が悪いって事はほぼ無いのよね・・
今回の土地はすでに京浜急行から個人の方の手に一度は渡っているみたいですけど。。
多分、その個人の方は結構な金額で購入していると思います。

なので土地の印象としては、悪く無いと言えますね。

◯値段は相応?
値段は『この金額まで下がったの?』って印象ですかね。
おそらくこの土地、以前は3000万円超えても良い物件です。
駅から3〜4分ですし。
この土地の近くに、開発業者さんが数十宅地を開発しているのはご存知だと思いますけど、そこと土地代価格を比べてみて下さい。
おそらく相当安い価格だと思います。

◯塩害対策は?
そりゃ〜あるとしか言いようないですかねー
土留になっている石積みなんかも、レトロっぽい雰囲気出してますでしょ?
あれも塩害の一つですかね。
やっぱり風が吹くと、潮が風に乗って飛んでくるんです。
潮は湿度がある時はまだ良いですけど、乾燥すると結構どんなモノにでもくっついてしまうから、土留の汚れなんかも潮が着いて、汚れが堆積するからこそのあの汚れと言えるでしょう。
塩害対策に関しては、あんまり必要以上の設備を設けない事が一番の近道かな。。
例えばガレージにシャッターがくっついてますでしょ?
あれ、すでに腐ってるから取り外しが必要なのは、おそらく不動産業者さんから指摘されている事だと思います。
考え方として、シャッターなんて付けるから、腐っちゃうんです。
だったら最初からシャッターなど付けずに、オープンな感じにしてしまうとかね。
この他にも色々とあるけど、ここに建てるなら、必要以上にあれこれ造らない事が一番ですかね。
あれこれ造れば、おそらく数十年した時に、あっちもこっちも壊れてくるでしょうし。
例えばウッドデッキとかも、造れば造ったでメンテナンスはかかってくる。
でも、ウッドデッキを造らなければ、メンテナンスは必要無い。
考え方としては、こんな感じね。
潮に対して真っ向正面から戦いを挑もうとすれば、なにをやってもまず負ける(笑)
フリーメンテナンスなんて言葉が一時は流行ったけれども、フリーメンテなんてまずありえないですし。
ま〜ただ、三浦半島の駅から近い所に家を建てようとすると、路線自体が海を望む様な感じで敷かれているから、ある程度の塩害とは仲良く共存して行く必要があると思います。
海から数十分離れていたって、海から風が吹けば、ものの見事に潮は風に乗ってくるから。
なので駅から近い場所に建てるなら、ある程度は塩害覚悟!
だけどなるべく塩害とは戦いたくないから、経年劣化の対象となる『モノ』を造り過ぎない事。
とまぁ、こんな事を書いてますけど、人ってタイプがあるでしょ?

護りに入るタイプなのか。。
それとも攻めて行くタイプなのか。。

自分が護りに入るタイプなのであれば、私が説明した内容に添ってやればいい。

でも自分が攻めて行くタイプであれば、私が何を言ってもおそらく聞く耳を持ちつつ『そんな事言われても、やっぱり、あれもこれもやるー!』なんて事になると思います(笑)

聞かない人は、人の話聞いてるのかなぁって思う位、ホントに聞かないからねー
結構、現在プラン中の方でも『あ、あたしの事?』って思っている方、多いと思いますよ(笑)
そう持ったら、ご多分に漏れず『あ、あたしの事?』で間違いないかと思います!


◯スーパー大工としての土地の評価
相場感と言い、立地と言い、悪い物件ではないです。
階段を新設する必要があったり、シャッターボックスを撤去する必要があったり、駐車場になるボックスカルバートの対策はありますよね。
ほんの少しでもボックスカルバートに家が乗ってしまうのであれば、地盤改良の工事と基礎工事で補強が必要になってくると思います。
階段新設とシャッターボックス撤去は目に見える部分の話だけれども、ボックスカルバートはちょっと違う。
ボックスカルバート自体が古いし、カルバート自体の構造の確認も出来ない。
これがカルバートを造る際に、上に建つ建築物とも併せて構造計算をした上であれば、カルバート上にも家は建ちます。
でも、これはもう古いカルバートになるので、構造計算も出来ないし、下手に建物を乗せたりして、カルバートに負担を掛ければ、カルバート自体が沈下する可能性もあります。
だから余計なお金が掛かるのは見えている土地なんだけれども、土地の評価としては悪い物件ではない。

立地的から見ても、価格が全然安いのは、それなりに条件があるんですよね。
駅近で平らな立地が一番なのかもしれないけれど、そう言った土地だとすれば、おそらく3000万円を大きく超えてくる事になると思いますし、この土地は2000万円台前半なのも、立地と敷地の大きさから見てみればミラクルな価格帯と言えるでしょう。

今回の土地は、敷地と道路に高低差があるから、歳を取ったら大変とか、カルバートがある事で、敷地の中でも制限があるとかも分かったかと思います。
でも、そういったデメリットを差し引いたとしても、ここまで価格が下がっていると。。

決して悪い物件とは言いがたいですかね、私としては。

分かりやすい結論としては、駅にも近くて敷地の坪数もある割に、土地の価格は2000万円台前半と買いやすいプライス。
でもその理由はカルバート対策が必要だったり、海見た目的にはちょっと古そうに見える敷地の土留。
塩害に関しては、そんなの当たり前でしょ〜くらいに思っていた方がいいかもしれないですね。
海見えの土地を買いたい人からしてみれば、そんなの全然よゆーって位のデメリットなので。

んで、これらを天秤に掛けて見てましょうか。

自分自身の男気が強く購入を勧めるのか?
それともやっぱりもう少し安全牌な土地を探すのか?

ちなみに安全牌な土地って言うのは、駅から離れる事を意味しておりまして、今度は道路と平に近い条件だけれど、山の湿気とは戦わないとならなくて、価格も今回の土地に比べて高額になってくる事でしょう

後はそうねぇ。。

資金計画の考え方も、色んな考え方があるからね。
先ほど私は資金計画に不安が無いと書かせて頂きました。

不安が無いのは、私がお金をいっぱい持っているって事ではないですよ。
その辺りは誤解の無い様に思って頂きたいのですが、私は建築の業者だし、土地の良し悪しも分かるし、建築的デメリットがあったとしても、自分でなんとか出来ちゃうし(笑)

それに私の場合は既に40歳代に突入しているから、ある程度割り切った考え方が出来るんです。
私が今、住宅ローンを35年で組んだとして、支払い切るのは80歳のちょっと前位になる訳です。

だいたい、そこまで私が生きてっかって事なんですよねー

まぁ、ぶっちゃけトークをカマしますと、正直言って生きてない自信があります!

だって若かりし10代の頃には、それなりに体に悪い系の事もしてましたしー
職人さんの仕事していると、それなりに体に悪い系の建材なども扱っていたから、そういった影響もあるかと思うしー
私のじーちゃん二人(両方共職人)と、私のオヤジ(自衛官)も仲良く揃って癌で50代と60代で亡くなっておりますしねー

そう考えると、だいたい35年もの長い期間をしっかり払い切れる訳がぁ〜無いっ!

更に今時の家造りは、団信ってお得なモノもありますから、ローンレンジャーになる私が亡くなってしまったら、支払いは全てチャラ。


でも土地と家はきちんと残っている。
つまりは私が死んじゃったらローンは無くなるので、繰り上げ返済などはせずに、預貯金も貯めておけば、それこそ奥さん子供にとっては、家も土地もお金も残せてあげられるって事になります。
一番怖いのは、あくせく繰り上げ返済を必死に行って、借金を抱えると言う不安から開放された瞬間、安心してポックリ逝ってしまうのが、一番恐ろしい・・

だったら、額に汗してアクセク働いて、繰り上げ返済必死こいて頑張るなんて、無意味に思えます。
40代に突入した私の住宅ローンへの考え方としては、結論として。。

死んでしまえば、どうせ全額払わない!

ある意味で言えば、無敵ですよね(笑)

つまりは中尾式資金計画を言葉に出してたとえるならば『資金計画?なにそれ?!全然問題無いよねー』と言う、史上最強の無敵な考え方にたどり着いてしまいます!

ちなみに私が某地銀の住宅ローンセンターに行き、センター長を前にして『私の住宅ローンはMAX行きますよ!そして全額払わなーい( ̄m ̄*)』と一言言い放つと。。

『それは。。。私には言わなかった事にして頂けると・・』

なんて言葉を返してもらったりしてしまいます(笑)

まぁそれでも、仮に生きてしまったとしてもね。
それはそれで、罰ゲームだと思えばいい訳ですよ。。

でも一番怖いのは、うちのオヤジみたいに癌を患ってしまっていて、ローンも組めないし、団信にも加入出来ないのが一番困るんです。
なんでもかんでもチャラにならないので、お金は出て行く一方でしたから。
病院のベット代+@の費用は、保険なんかでまかないきれない位、支出がありますからね。

つまり家を建てる上で、その時その時の時代背景があるんです。

それこそ親世代の方の中には、高度経済成長期に家を建てた人なんて、3000万円借りて、10000万円位を払っていました。
バブル期に家を建てた方なんて、3000万円借りて、6500万円位を支払っていました。

でもその代わりに、収入も良かったはずなんです。
怖いのは、景気が上がるかもしれない。
そして景気があがった瞬間、ローンの利息が上がるのは早くても、自分たちの所得が上がるまでに1〜2年のタイムラグがある事。
そこだけ注意していれば、まー住宅ローンなんて、屁の河童と言う訳ですな( ̄^ ̄)

今はとにかく低金利の時代です。
となると、今、適正の価格もしくは適正価格以下で土地を購入出来れば、早々資産として土地が目減りする訳ではありませんから、少しばかり勇気を出して、自分達の思う資金計画を見なおしてみるのも、家造りのゴールに近づく一歩になるかもしれませんね。

ま、ご参考までにー☆

日時:2014年9月 4日 17:16

コメント(2)

こんにちは。相談者のたけのこです。

まさかブログで取り上げてもらえるとは思っていませんでした…(笑)

土地診断ありがとうございました。なかなかの高評価で嬉しく思ってます。

横須賀で家を建てる以上、塩害は避けられませんね。わたしは護りながら攻めたいタイプなので、いかにシンプルなプランを建てられるかが勝負になりそうです。
パートナーよろしくお願いします(笑)

ひとつだけ…駐車場上に建てられないとなると、実際の建物の面積はどれぐらいとれますでしょうか?
数字に弱いのでご教授願います(笑)


たけのこさん☆
ブログで公開させて頂いた方が、たけのこさん他の後に続く方へと参考になるんですよね!
建物の面積は恐らくミスターTから情報が行っているかと思います。
塩害に関しても、様は考え方なんです。
気にしすぎれば、とことん気にしてやり過ぎハウスになりがちな方も居ますので。
後はね〜
仮に土留が古っぽく見えるのが気になる様でしたら、酸で洗うとキレイになったりします!
でも皆さん、生活が始まると、ほとんどの方が何にもしてませんねー
生活楽しいみたいですし(笑)


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