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横浜市に家を建てる!瀬谷区の土地探し編

昨日、土地を見に行った2件目のお宅になります。

立地的には駅からも近いし、このあたりの地域では閑静な住宅地って印象ですかね。。

yokohamashi-seyaku-tochisagashi-y.jpg

そしてこの土地を購入検討されている方より頂いている内容は下記の通り。
更に永く土地を探されている方なので、ご自身でもそれなりのメリットデメリットを書いてくれていますね。

*******ここから*******
価格3250万(50万引き)
建50% 容100%
1低1種高度地区
面積151.57平米

◯デメリット

①接道 西側 幅2.8mといわれる狭い道路  
車はミニバンですが、この西に位置する道路から東西方向の道路に出るのに幅が狭いので神経使います。(曲がるとき結構ぎりぎり)
緊急車両が入れるのか?このことが一番気になっています。

②現地の南側にアパートがあるので、どういう人が住んでくるかわからない  
不動産屋さんは駅近(徒歩9分)なので家賃が高めなので、そんなに変な人は住めないとは言ってますが。

③価格が高い。
ただし不動産屋さんいわく、駅から10分で相場は80万/坪と言っているので計算上は割安ということにはなるのですが。。。
(計算上は 80万 × 45.8坪 = 3664万)

④セットバック分が 8.2平米ある(151.57に含まれるかどうか確認要)

⑤接道が 横浜市の 狭あい道路整備促進路線である


◯メリット
①東側に位置する隣の家が旗竿形の土地であり、接道はこの西道路なので、この対象地とアパートの南北方向の間隔がとれているので日当たりがよいと思う

②駅から対象地まで平坦のアクセス

③夜道も割合明るく人通りもある

④夜静かな住宅街

⑤東側の家の庭が広い、西道路の反対側(西側)も旗竿型なので、東西方向の風通しがよさそう

⑥海抜も瀬谷区のなかでは高い方(川の近くではない)なので、地盤はよいかもしれない

何か気になることがあれば、忌憚なく言ってください。

*******ここまで*******


さてと。。
色々と知ってるんだから、私のアドバイスなんて要るんですかね(笑)

そんな冷たい事言うなと言われそうなので、私なりの解釈をしてみましょうかね。。

おそらくメリットは自分で買いたい気持ちもあるだろうから、デメリット部分だけ、回答しましょう!

①接道 西側 幅2.8mといわれる狭い道路
車はミニバンですが、この西に位置する道路から東西方向の道路に出るのに幅が狭いので神経使います。(曲がるとき結構ぎりぎり)
緊急車両が入れるのか?このことが一番気になっています。

【私の回答】
そうですねぇ。。
ご指摘された東西道路は私もエスティマで通ってみました。
ただ、このエリアは、どこもかしこも同じ様な幅員です。
古くからある住宅地になりますので、現在の建築基準法に則った道路幅員4mが確保できておりません。
では、家が建たないかって言うと、そうではなくて家は建ちます。
ただ、そのまんま放置しておくと、安全性が確立出来ない状態になってしまう事もありますし、消防や救急車などの緊急車両が円滑に通れない事から、これから家を建て直しされるなら、道路幅員4mにするために敷地の一部を削ってセットバックをしてくださいね。
そしてセットバックした土地を横浜市にくれる(移管)なら、後退してくれた土地の維持管理、おまけに道路の整備費用は横浜市で負担しますよ!
もしくは移管されない場合は助成金出しますよ〜的な素晴らしいシステムが横浜市にはあります。


※横須賀市とか逗子、葉山、三浦市とか、それぞれの市町村で内容は全く違いますから、土地購入前の方はご自身が買いたい土地の市町村の制度を調べてからにしましょうね。
分からなかったら私に直接聞いて下さい※

強いて言えば、駅から近い横浜や湘南の逗子、鎌倉などの土地は、道が狭いのは仕方ないんですよねぇ・・
遡れば、それこそ電車が開通される前の話になるのですが、元々は普通の土地だったんですよ、今では駅前、駅近の土地でも。

それが電車が通る事になって、駅が造られる近くに土地を所有している方は、それこそ超バブル状態になっていたはずなんです。
道だって、今みたいに大型な車なんてある時代じゃありませんから、幅員2m未満でも充分だったんです。
それに駅が近くになるって事は、所有している土地の坪単価も大きく跳ね上がりましたから、土地を所有されている方はそれこそ『セットバック??そんな勿体無いこと出来るか!』って事になりますもんね・・・

その後、このまんまではイカンとなりまして、建築基準法、都市計画法が出来ました。
道路も今までの狭い道だと緊急車両も入れないから、幅員4mと広くしましょうとか。。ね。

それでも土地を削りたくない、何としてでも自分の資産は減らさないと思われる方が、どんだけ古い家になっても建て替えをせずに、リフォームでひたすら凌いでいるんです。
見方を変えれば中傷になってしまうかもしれませんが、私から言わせればそんなのナンセンス。
みんなで住む街なんだから、みんなで譲り合って、子供の世代、孫の世代には、更に閑静な住宅地となるべく、本来であれば協力すれば良いだけの話だと思う。

そんな歴史がありまして、今日に至る訳です。
だから、その立地が好きな場合、道が狭いのは仕方ないって事になる。
道が狭いのが嫌であれば、建築基準法が出来た後に造成された山の方に行けばいい。
当然駅からは遠くなるけど、その代わりに得られるのは広い道路だったり、同じ総額でも駅近より広い土地です。
つまり一長一短。
緊急車両は消防の方も狭いなりに、必死になんとかしてくれます。
彼らも自分たちの受け持つ地域性を熟知して、日々活動してくれておりますので。

後は自分自身で、おそらく答えが出ているはずですよ。


②現地の南側にアパートがあるので、どういう人が住んでくるかわからない  
不動産屋さんは駅近(徒歩9分)なので家賃が高めなので、そんなに変な人は住めないとは言ってますが。
【私の回答】
そんな事まで考えてたら、土地は買えないね。
手厳しいかもしれないけど、そもそも論として駅近の土地に収益物件を持っているって事は、おそらくそのあたりの地主でしょう。
駅から近い場所に土地を所有しているから、賃貸アパートを建てても、空室が出ないと判断してアパート経営をされているはずです。
つまりアパート経営者側からすれば、駅近の土地にアパートを建てるのは鉄則となります。
だからある意味、もしもそういった方が居た場合の対応として、アパートの管理会社がどの程度信頼出来る業者であるのかを確認する事だと思います。
私個人の考えとしては、家賃の高い安いで、人の判断は出来ないと思っています。

お金持ってる人の方がだいたいワガママでしょ?

様は考え方なんです。
ついでに言えば、アパートは人の入れ替わりがあるので、どんな人が来るのか分からない。
でも、いい人ばかりが入れ替わるかもしれないですよね?
こういった事で一番怖いのは、土地を所有している人な訳で、売りそうにも無い方で、さらに言えばクレーマー的な人格障害を患っている方にぶち当たればそれこそ大変・・・

私、以前にそういった方に家造りをお願いされた経験がありましたが、理不尽な事だろうがなんだろうが、とことんワガママ言いたい放題の建築基準法の無視、さらには横浜市にガツガツ言って、近隣にお住まいの周囲の方にも大迷惑を掛けている方が居らっしゃいました・・
さすがの私も『この人、絶対無理・・』と思いまして、建てなかったですけどね・・

アパートの住人だったらいずれは出て行く可能性があるけど、土地を所有していて、その気がある方はまず動かないですから。
つまりアパートの対策は建築側の方で考慮した方が妥当であると言う事になります。


③価格が高い。
ただし不動産屋さんいわく、駅から10分で相場は80万/坪と言っているので計算上は割安ということにはなるのですが。。。
(計算上は 80万 × 45.8坪 = 3664万)
【私の回答】
単純に道が狭いからだと思います。
道が狭くて嫌だと思ったんですよね?
それはあなただけではなくて、これから土地を買う、家を建てる方の殆どが同じ事を思っているのです。
だから相場よりも安くしたとすれば、おそらく売れる。
不動産会社さんの思惑は、こんな所ですよ。
おそらく上下水道も引き込み無しでしょうね。
だから価格が安く見えると言う事かな。。


④セットバック分が 8.2平米ある(151.57に含まれるかどうか確認要)
【私の回答】
これは全ての面積の中からセットバック分が引かれてしまうとお考え下さい。
なぜなら、セットバックしなくてはならないのは、家を新築する場合です。
現在は駐車場としている訳であって、駐車場はセットバックしなくても大丈夫。
つまりは売主が所有している時点でセットバックが必要なのではなくて、買主が購入してから家を建てる際にセットバックをしなさいよって事になります。

yokohamashi-seyaku-tochisagashi-y2.jpg

おそらく70cm〜80cm位のセットバックになるでしょうね。

⑤接道が 横浜市の 狭あい道路整備促進路線である
【私の回答】
これは①でのご説明&③で答えになるかと。。


まあ、メリットについては私の方からあ〜でもない、こ〜でもないって事を言う事は無いでしょう。
ただ、駐車場だった土地でアスファルトを敷かずに、砂利仕上げにしている土地って、改良工事が必要な場合もありますよ。
多分、この土地はだいじょうぶだと思うけど、緩い地盤の場合はとことんガラとか詰め込んでしまうケースがあります。
細かい砕石だけをひたすら転圧していればだいじょうぶだけど、ガラが入っているとバランスの取れない地盤になる可能性が高いんでね・・

最後に一つだけ。

敷地を見ていて一般の方が見落としやすいのは隣地との境界になる壁、もしくは高低差のある場合の土留になります。
この敷地は隣地の高低差がありませんので、ほぼほぼフラットになります。
でも北側の敷地との境界はブロックが組積されております。

yokohamashi-seyaku-tochisagashi-y3.jpg

画像をご覧戴くと分かるかと思いますけど、境界の角とブロックの基礎が若干ずれてません?
ブロックの基礎部分だけが、軽く越境してるっぽいですねぇ・・

まぁ越境しているのは、おおらかな心を持つ事でクリア出来ると思いますけど、購入される場合はきちんと確認するべきですしね。
こういうのも隣がブロックの工事を依頼した方で、越境している場合は理解してくれていれれば良いのだけど、隣が売りに出て違う人が所有者になる。
そしてその所有者に突っぱねられたら、どうにもなりませんのでね。

そう、そしてこのブロックが軽く問題点があります。


yokohamashi-seyaku-tochisagashi-y4.jpg

このブロック、中身がスッカスカと言いますか、かなり中身が空洞になっております。
どうやったらそんな事が分かるのかって言うと、私にはスピリチュアルな透視能力があるからなんです。

それは冗談です(笑)


画像の通りに握りこぶしを固めて、軽く叩くだけ。
これだけで簡単に分かるんです。
私が軽く叩いただけで、壁自体が揺れますから、これは鉄筋不足、もしくは鉄筋入っていても、中身のモルタルが、どこかでブロックに充填されておらずに切れている症状です。
いずれにしても古いブロックですから倒壊の危険性はありますよね。
でも所有者はお隣の方。

この場合、自宅を木造、もしくは鉄骨造で建てる場合はなにかしら対策をする必要があります。
コンクリートの住宅であれば、それは問題ないんですけどね。

このブロックは北側になるのかな。。北側ってあんまり無駄なスペースにしたくない場所だから、必要最低限のスペースしか取りたくないでしょ?
つまり今回、家を建てる場合は境界のブロックに近寄るって事になる。
そうなると、このブロックは倒壊の危険性もあるから、新築する家側でなにかしらの対応をする必要があるんです。
倒れてきても平気な様に、お隣のブロックの手前に新たなブロックを積むか・・

もしくは倒れてきても平気な様に、建物本体の基礎コンクリートを普通の高さよりも立ち上げる事で、倒壊してきても家本体にダメージが無い様にする必要があります。
これもね〜、建築確認申請の時には内緒って事で申請は通るけど、完了検査の時に引っかかり、検査員も見る人はしっかりと見ます。
その時に普通の基礎で、ブロックに近寄りすぎていると、敷地の安全性が確保出来てないって事で、完了検査が不合格になってしまう場合があるんです。
見ない人は見ないし、見る人はしっかりと見ます。
だから、私達の場合で言えば先に特定行政庁無いし、指定確認検査機関に内容を確認して、申請の際には、高い基礎を造る事で対応する断面図を造って申請を行っています。


横浜市に家を建てる!瀬谷区の土地探し編!

私が土地を見た感想で言えば、こんな感じかな。。

お子さんもそろそろ2歳になるんでしたっけかね・・
そろそろ決め時だと思いますよ。。

日時:2014年7月 4日 11:18

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