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横須賀市に家を建てる!池上の土地探し編

今日はぽっつら、ぽっつらと雨が降っていましたね。。

まだ梅雨は明けてないので、雨が降るのは当然と言えば当然なのですが。。

そんな雨の日に、私は2件の土地を見に行っておりました。

現在、土地探し中の方からの依頼なのですが、土地を買う時に取引をお願いするのは不動産会社さんです。
ただ、不動産会社さんは土地取引のプロだから、家を建てるプロではありません。
中には極稀に、面倒見の良い方であれば、建築の知識も持ちあわせております。
そういった方が運良く担当になれば、なんにも不安は無いのです。
ところが、全ての不動産会社さんの方がそうではありません。

土地を買う、家を建てるって事は、とっても大きな買い物です。
少しでも不安要素があれば、購入する側としても、気持よく契約の判子は押せない訳です。

だから本来であれば、私達の様な建築設計事務所であり、施工を行う工務店が見に行かなくとも良いのかもしれない。

でもやっぱり心配だから、土地契約前には家を建てるプロの意見はとっても大事と言う事になります。
大きな買い物になるだけに、少しでも不安要素は取り除いてあった方のが、家造りでつまずく事も防げますからね。

んで、横須賀市内は池上と言うエリアに行ってきました。

yokosukashi-ikegami-tochisagashi.jpg

実際に販売されているのはこちらの土地になります。

土地を見に行く前に、ざっくりな感想を言わせて頂ければ駅からはまぁまぁ遠い物件だけれども、とっても大きな土地。
で、おそらく山奥の方だから、道がおそらく狭目かな。。
土地形状からすると、利用用途は駐車場かなにかで使っていたかなぁ・・

こんな印象を持ちました。

でも約200坪あって、2000万円以下ですから、相当安い物件ではありますよね・

まぁまぁ、なにかしら出てくるんだろうな・・と思いつつ、現地へと向かってみました!

27号線から右折をしまして、池上の山側に進んでいきます。

yokosukashi-ikegami-tochisagashi2.jpg

進行方向は↑の通りに進んでいくのですが、まぁ最初っから運転に慣れている私でも『まぁまぁ狭いじゃん(笑)』と思ってしまう道です。

今回、私が現地に向かう際に使った車は、私個人で所有しているエスティマになります。
エスティマはフルタイムの4WDなので、坂道とかねじれた道には強いんです。
車のサイズ的には、小さくもなく、大きくもなくって所ですから、こういった土地を見に行く時には持ってこいなんですよね。

yokosukashi-ikegami-tochisagashi3.jpg

まぁまぁ狭き道を進んでいくと、こんな看板がありました。
横須賀市は海と山で形成されてますから、こんな看板は至る所に存在します。
この看板を掲示しているのは連絡先に書いてある通り、横須賀土木事務所さんですね。

私達も常日頃から、逗子市とか葉山町の工事をしているし、逗子市や葉山町は市町村自体に特定行政庁が無い為、全ては横須賀土木に確認を取ります。
言わば、私達の立場からすると、横須賀土木事務所さんは『お上的存在』になるので、いつもお世話になっております。

土木の方は各地区の担当者がきちんと居りまして、逗子、葉山、横須賀でがけ崩れや地すべりしそうな危ない所は無いか?とか、建築に関わる部門は割りと多く手がけておりまして、人が少ない割には担当者の方も各地域に出向いてくれて、きちんと市民の安全を考慮してくれている事務所さんなんですね〜

そう、つまりこの看板があるという事は地すべりを防止する為にも、土を切ったり持ったり、土地を斜めにしたりするには、きちんと許可を得てからでないと駄目ですよって看板になります。
その場所その場所によって、山の地層も違うし、滑りやすい場所があるのも事実。
そしてそういった不動産が普通に販売されている事も事実です。

なので、そんな事も気にしつつ、そのまま道を進行!


yokosukashi-ikegami-tochisagashi4.jpg

まだまだ、結構余裕な感じで進んで行けますねぇ(笑)

ただちょっと独特なのが、カーブがゆったりではなく角が立つ場所が多いです。
なのでカーブは慎重に進んでいきます。

これなら頂上まで行けるかなぁ・・・と思いつつ、車を走らせて行くと。。

yokosukashi-ikegami-tochisagashi5.jpg

なんと、目の前に土地は見えるのですが、ここのカーブでこれ以上進むことが出来ませんでした・・・

ちょうどカーブがある事と、上り坂が急な事、そしてマンホールが絶妙な場所にありまして、タイヤがスリップしてしまいます・・
私も割りと車の運転には自信ある方なんですけど、さすがにここは無理でした・・

土地を見るためにも、どこかにバックして車を置く場所でもあれば良いのですが、そんな場所は一切ありませんで、仕方なしにここで後退。。

でも、立地は分かったし、デメリットもおおよそ想像がつきます。

本来、これだけ大きな土地は業者が買い取りを行います。
でも、業者の工事代金が大きくかさむために、一般個人の方を対象にした物件でしょうね。

検討されている方は広い土地が好きなのか、この物件をご覧になったのでしょう。

業者も買わない様な土地が果たして買いなのか?

私個人的には、買わない物件だと思います。

はっきり言って、お金持ちの方ならいざしらず、これを所有するだけでも大変になってしまうのではないでしょうか。

例えばねぇ。。

・地目変更が必要
現在は雑種地になっているので、保存登記を掛ける前に宅地へと地目変更が必要。
でも全部が全部を宅地に変えれば、土地の固定資産税だけでも大変な金額になります。
そうすると必要最低限の敷地だけを宅地に変えれば。。となるのですが、そのためには分筆するための測量が必要になります。
それだけでもおそらく50万円〜60万円位は掛かってしまうと思います。


・埋蔵文化財が絡んでいる
埋蔵文化材なんて横須賀だと珍しいんですけど、仮に地盤が悪かった場合、試掘で済めば良いけど、もしも発掘なんて事になったら、一年間くらいは工事中止になってしまいます。
この土地はおそらく大丈夫だと思いますけど、土地の利用方法によっては施主も発掘調査をするための仮囲いやら、もろもろの工事経費でやっぱり50万円〜60万円位は掛かってしまうでしょう。

・元々が駐車場だって事
駐車場で砕石のみで使っている土地だと思います。
こういった土地は割りと地盤改良工事が発生する場合が多いんです。
車が乗るので、ぬかるんでいると困ります。
なのでやたらめったらガラとか砕石とかがあったりして、地盤調査の際に上手くバランスの取れた地耐力が出なかった場合。
まぁまぁ、それなりの金額が掛かります。
ここは大きな車が入らない土地なので、地盤改良工事代金もかなり高額になります。
私の経験則から言えば、まぁ100万円は超えてくるかな・・と。

・水道の引き込み無し。
水道管がこの土地には入っておりません。
おそらく下水も入ってないんじゃないかな。
たしかここら辺は分流地域だと思いますから、下水と雨水と両方の取出しが必要かもしれません。
ざっくり価格言うなら、100万円位は掛かるかと。。。


・現場への資材搬入が大変。
建築資材を運ぶ上で大きな車が入らない訳です。
そうすると、特にコンクリートを圧送するのが大変です。
車を転回させる場所も無かったから、おそらく27号線に生コン車とポンプ車を置いて圧送するかと思います。
メーター数も半端無いので、もしかしたら無理かも・・的な想像が出来ます。


後はお上である横須賀土木事務所と建築指導課に確認が必要ですけど、なんかしら出てくる案件ではありますよね。

ま〜、販売図面上では緑も多くて、高台で景色も良くて〜なんて感じの印象を受けるかと思います。
でも、この土地はおそらくこの価格より更に価格交渉が出来て当たり前の物件です。

果たして買いか、それとも見送りか。。

私だったら絶対に買いませんね。

いや〜、雨の日にぶつかって良かったですね。
ここに家を建てたら大雨の日とか、雪の日は、もう人も車も外には出られない事でしょう。。


日時:2014年7月 3日 19:59

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