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藤沢市に家を建てる!弥勒寺の土地探し編

藤沢市に家を建てたい!

でも、その場所は湘南=駅から南側の海方面って訳ではなくて、駅よりも北側がいい。

ま、そうですよね〜、震災があってからは、この辺りの人気度合いもガラっと変わりましたからね。

私はどちらかって言うと、駅より海側が好きです。

『もしも津波が来たら、どうすんのかって?』

そうですね〜、もしも津波が来た時には、おそらく屋上ルーフバルコニーの上に置いてある、シェルターに駆け込んでしまえば問題無い(笑)
でも、まだ土地も買っていない訳であって、全ては私の脳内にある妄想が言わせているんですけどね。

そんな私の事は置いておいたとしても、人間は10人居れば、10人十色と言われる位、考え方ってもんが違います。

なので家を建てる、家を買うって事について、そのエリア選びには人それぞれに考え方があるんですよね。

つまり海側を好む方も居れば、駅よりも北側を選ぶ方も居るって事です。

さて、そんな藤沢市弥勒寺に、とある物件があるとの事で、現地を見てもらいたいって言われて出向いてきました。

前区画数で言うと、8区画の販売土地になります。

hujisawashi-mirokuji-tochi-k-kounyuumae.jpg

これが販売図面を拡大した画像になるのですが、画像下側が藤沢市道(公道)に接道を取る道路になります。

そして反対側にも道路はあるのですが、道路の前に一部歩道があって、幹線道路になる神奈川県道(公道)がある立地。

さて、ここでの土地は果たして今回のクライアントさんのニーズに合っている土地なのか?

用途地域や建ぺい率、容積率だけを見る限りでは、3F建ても建てられる敷地になります。
でも、よくよく調べてみると、自主協定があるみたいで、いわゆる高めの建物、3F建ては建てられない土地。

さらに敷地のサイズ自体は30坪位だけれども。。

hujisawashi-mirokuji-tochi-k-kounyuumae2.jpg

こっちは藤沢市道(公道)に接している側からのアングルです。

こんな感じで敷地の一部は段差のある土地。
道路と同じ高さの敷地内には、駐車場や階段、アプローチに取られてしまうから、おそらくこの敷地の中で家を建てるとしたら、延床面積で27〜28坪くらいの建物になってしまうかなって感じがします。
これが土地そのもののサイズが30坪ではなくて、35坪〜とか40坪ほどあれば、ニーズには合うかもしれませんけど、建てられる目一杯に建てたとしても庭なんて一切造れません。

それこそ、やろうと思えば駐車場の上にも建てる事は出来るけれども、擁壁から何から、全部ぶっ壊してやる様になる。
そこまでの思い入れは無いでしょうから、敢えてそういった判断をしました。

んでね、この土地についての問題は、先に言ってしまうとデメリットしかありませんでした。


●敷地のサイズがクライアントの要望や現状とマッチしない
●地盤改良工事発生の確率相当高し
●土地の価値は高いが、県道に近過ぎ
●自主協定がある
●明るいリビングを造りにくい


ざっと揚げてみると、こんな感じかな。。私がこの土地を見て思ったのは。。

では、これらの項目について説明を追記してみましょう。

●敷地のサイズがクライアント要望や現状とマッチしない
今回のクライアントさんは、中尾建築工房で以前に家を建てた事のあるオーナー様からのご紹介でした。
このオーナー様の性格や行動は、ぶっちゃけた話、良く分かっていますし認識もしています。
その方のお友達ですから、やはり似た者同士的な匂いを感じる訳です。
お持ちになられている車はオーナー様と同様とても大きいですし、色んな意味でやっちゃう系と言えば良いのでしょうか。。
そんな個性と将来像をお持ちになられている訳だから、この土地に家を建てても将来的に満足しないかと思います。
下手すると、買い替えとかも考えるかもしれないです。
でも、あんまり個性的な家を売る時って、なかなか似た様な価値観をお持ちの方って居ないんです。
なので、家族構成から考えても、やっちゃう系の方が買う土地のサイズでは無いと判断しました。
この土地を買っても良い方は、私が思うに堅実系の方達で、特に要望も無い方ではないのかな。。。と。
全てに置いて、この土地は『狭い』の一言に尽きると思います。


●地盤改良工事発生の確率相当高し
これね〜、この土地の全てを売主である不動産業者が建てる予定だっとします。
そうすると、後から地盤改良工事の判定が出ない様に、土地を造る時に地盤の強度を出しておく場合があるんです。
それを土地のみの販売で行う場合、そういっためんどうな事は一切しません。
売主としても無駄な出費になりますし、余計な事はしたくないのが本音でしょうね。
これが一般の方に分かっていただくための画像を用意するとしたら、こんな感じの画像なら分かって頂けるのかと。。

hujisawashi-mirokuji-tochi-k-kounyuumae3.jpg

この画像は中尾建築工房で以前に施工させて頂いたオーナー様宅の工事中画像になります。
この後、隣に盛ってある土を埋め戻したのですが、高い擁壁を造る場合は、ただ単純に見えてる高い土留だけで自立している訳ではありません。
土留の基礎と書き込んだ部分の様に、土留が倒れない様にするための基礎が必要になります。
今回購入されようとしている土地は、普通に家を建てれる範囲の宅盤が狭い為、おそらく北側とか東側は、目一杯境界線に寄せると思います。
そうなると、地盤調査の際に、土留の基礎にぶつかる場所と、元々あった土の強度。
この2つの強度に調査時はぶつかります。

地盤と言うのはとにかく固ければ良いって訳ではなくて、全体に堅いか全体に柔かいかって所がポイントになる。
この場合だと、土留の基礎部分はコンクリートだから堅い。
でも、元々あった土の部分はまぁまぁ良好な地盤だったとしても、全体から見ればバランスが悪いんです。
そうなってくると、地盤調査の判定は『要改良工事判定』となり、後から余計なお金がかかってくるであろう事が予測出来るという事になります。
元々の地層は良さそうなんですけどね・・


●県道に近過ぎ
この土地だと、市道に接している土地になるのですが、北東側に県道があります。

hujisawashi-mirokuji-tochi-k-kounyuumae4.jpg


県道に近い、もしくは幹線道路に近い所に家を建てる場合は、家が揺れる事があります。
これは家の耐震性に問題があるとか、無いとかって事じゃないんです。

家をいくらしっかり造ったとしても、道路って普段から結構揺れています。
その道路に近いんですもん、そりゃぁ多少なりとも振動は伝わってくるでしょうね。
そうねぇ、例で言うとすれば、時化(シケ)ている海を想像してみてください。
例えば、ここからは日本で、あっちからは韓国の海。
こういう所って、目印となる何かはあったとしても、シケ具合とか波とかって、目印の所から急激に状態が変わる事って無いかと思うんです。
これは海だけではなくて、陸地でも同じ事。
いくら敷地の境界があったとしても、その振動をシャットアウトする様な装置が付いている訳でもないですから、単純に県道が揺れれば家も揺れます。
特に大型車両がトップスピードから急激に減速するであろう信号前などに多いのですが、これらの道路へは、かなりの負荷が伝わります。
道路もその衝撃を吸収しますから、ボワンボワンに揺れるんです。
その揺れが周囲にも伝わりますから、ここに家を建てれば多少なりとも揺れる恐れはあるって事になります。
さらに県道の反対側は小さいな小山みたいな感じになっているので、風の出入り口にもなっています。
なので少し風の強い日などは、家と家の間に強烈な鉄砲風が吹き込んだりします。
あとは家も汚れやすいって感じですかね。
だって大きな道路に接していれば、ありとあらゆるモノが舞っています。
排気ガスだったり、ブレーキのカスだったり、タイヤの削れたダストだったり。。
つまりはデカイ道路に近いのは、必ずしもメリットが多いって事にはならないんですよね。


●自主協定がある
今回の土地は、不動産会社が土地を一括購入して、今回の売主となっています。
その前の経緯として、不動産会社さんとしては、この土地で仕事をする為にはなんとか土地を購入したかった。
土地の契約をしたり、土地の再販売をする際に近隣の方達に『高い建物にはしないで!』とか『どんな土地の使い方をするのか?』などを聞かれます。
後からこういった事が出てこない様、不動産会社さんによっては自主協定(多分1人協定制度)を敷いてしまい、建築基準法では縛りが無い場合でも、自主協定にて縛りを掛けて、3F建てなどを建てられない様にしてしまう事があります。
どちらかって言うと、住民パワーと言いましょうか、建築基準法が良しと言っても、住民パワーが駄目といえば駄目って事。
つまりそんな規制があるだけに、この土地の評価はあまり高くないかと。


●明るいリビングを造りにくい
ん〜、やっぱりみんながみんな、この土地を買ったら、宅盤の一杯一杯に建てたいと思われるかと思うんです。
そうなってくると、やはり限られた中で、みなさんプランニングに悩まれるかと思うんです。
でもこの土地の場合、どうやってもあんまり明るい1Fリビングを造るのには、人様に覗き込まれる様な場所に大型の窓をつけたりする必要があります。
でもそんな感じの窓だと、一日中レースを開けなくなってしまうかと。。
吹き抜けやトップライトからインナーに光を落としこむ事はできたとしても、ただでさえ限られた宅盤ですから、ちょっと無理があるんじゃないって思いました。

ま〜ざっと言えばこんな感じかな。。
ちょっとね、この土地だと狭いんじゃないかなって思うんです。
私もその場で、こういった事の説明をさせて頂きまして、現地を後にしました。

『中々無いんですよね。。土地』って言われておりましたけれども。。

以外にあったりするんですよ、土地って(笑)

この意味、お知りになられたい方は、私に直接聞いてくださいね。
ブログではちょっと書ききれる情報量ではございませんので。

そんな訳で藤沢市に家を建てる!弥勒寺の土地探し編は、現在進行中でございま〜す!

A山さん、こんな感じの報告でよろしかったでしょ〜か!

日時:2014年6月 5日 15:57

コメント(2)

中尾さん、ありがとうございます。
土地探し。なかなか難航してるみたいです。
しかーし!妥協していい部分とそうじゃない部分がありますよね。
満足できる家造りをしてもらいたい。中尾さんのトコにお願いして良かったと思ってもらいたいんスよね。
つーことで、引き続きよろしくお願いします!


やっちゃう男さん☆
つ〜か、A山さんでいいじゃん!(笑)
話は聞いたけど、おそらく土地あるよ。。
でも、なんだかホントにお二人は似てますよね、習性って言うか、なんと言うか(笑)

また新しい土地を見る時には、かっ飛んできます!


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