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初めての家造り=買ってはいけない土地の理由とは?!

私たちの活動エリアである湘南•横浜•横須賀•三浦と言えば、海と山に囲まれた都心に近い割に自然が残っている環境と言われています。
海と山がある=海からの湿気や山からの湿気、そして山などを崩して土地を造ったりしている場所ですから、場所に寄っては土地と道路、土地と土地の高低差がかなりあったりするのです。
まー、こういった事は当たり前ですんで、それをいかに対処するかが鍵となります。
ましてや注文住宅ですから、建て売り住宅の様に湿気対策や塩害対策がなされていない家を建てる訳にはいきません。

実は昨日、見学会に参加された方に『こんな土地があるので、ここが問題無いのであれば購入したいかなぁ。。』と言う事を言われました。

当然、購入する前には、現地を見たりしますし、後から余計な費用が掛からない土地を見つけたりするのです。
今回、土地を見に行ったのは事務所から徒歩で30分くらいの場所になりますから、外廻りを終えた後にそのまま見に行ってきたのです。
当然、相場の坪単価よりはるかに安い価格で出ています。
周辺は南ひな壇で敷地の接道状況は東南西の三方向に接しています。
接道状況が良い=角地になりますし、本来なら坪単価は高めに設定されるはずです。
でもそれが何故にリーズナブルな価格で出ているのかって事になると思います。

あんまり画像的に詳しい事を出してしまうと、不動産会社様への営業妨害になってしまいます。
なので全部が全部は出せないですけど、もっともヤバい部分だけ画像でアップさせて頂きましょう。

tochi-koujihiyou-kougaku-yokosuka.jpg

ここは古家がそのまま残っている土地になります。
そして東、南、西面の道路に三方向接道しているのですが、東面に問題があります。
では詳しく説明をしましょう!


接している公道部分が急な上り坂になっておりますので、敷地の高さと公道の高さに最大で3m以上の高低差がありました。
いわゆる道下(道よりも土地の方が下がっている土地の事)なのですが、道下が必ずしも悪い訳ではありません。

道下で気を付けなくてはならないケースは大まかに2点あります。

○湿気を吐き出す場所になると言う事

○道を支えている土留めの強度が無いと、どえらい事になる

他にもあるんだけれども、いっぺんに説明すると理解出来ないかもしれないので、他は割愛します。
んで今回の土地はどちらかと言えば、後者の方ですね。

画像中の土留めが下の部分にあるのですが、その高さまでなら行政もあんまり言わない事でしょう。
古いと言えば古いけど、たいていの場合は『まぁ信頼性があるでしょうから』と言う結論になる事が多いんです。
でも→がいっぱいある部分に関して言えば、丸裸状態な為に、草もぼうぼうになっているのが分かります。
草ぼうぼう=整備されていない部分がある訳ですね。
そこに来て更に3m以上モノ高低差がある訳です。
この場合、どうすればあんまりコストが掛からない様に出来るかと言う話になるでしょう。

建物を東よりに寄せない

でもこんだけ高さがあると、建てられる範囲は相当限られてしまいますね•••

仮に公道部分が地震や天災などで崩れてしまった場合は、草ぼうぼうの部分が崩壊するかもしれません。
その土はどこに行くかと言えば、当然ながら道下部分になる土地の中に流れて行きます。
そうすると土の量も、どれほどこぼれ出してくるのかを検討しなくてはならないですし、地質調査も必要になってくるんですね。

そして今度は多少は離したとしても、必要以上にはずらしたく無い場合、建物の基礎コンクリートをRCみたいに延長して、高い基礎を造るなども一つの方法です。
でもそれではある意味『木造じゃなくて、RCコンクリートで建った方が良いんじゃないの?』って事になりかねません。。

つまり崖下の扱いになってしまう可能性が大の為、よほどこの土地に熱い思い入れがあり、予算もいとめは付けない方なら購入を検討されても良いでしょう。
リスクを承知してでの購入になりますから、後から驚く事もありません。
でも限られた予算内で家を建てる方にとって、この土地が良い土地なのかは。。

少々疑問です•••

ちなみにこの土地を専任でまかされている不動産会社の営業マンの方は、この土地の安さをこの様に説明していた様でした。

『この土地は駅から近くて日当りも良好、土地も60坪以上あってこれほど安いのは、古家があったり石積み部分をやり変えたりするからなんです』
とだけ言っていた様でした。

私たち建築専門の意見を言わせてもらえれば『そこだけ説明するのは素人でも出来る。それよりもっとデメリットの部分も説明して購入するか否かの判断をしてもらわなければならないんじゃないのかな。』と思います。

と言う事で、初めての家造り=買ってはいけない土地を詳しく知りたい方はこちらをクリック


限られた予算の中で家を建てる方にとっては、今回のこの土地はあまりにも多くの見えないデメリットが存在してました。


この他、北側のしぼり水や湿気はかなりのモノがありましたね••
ていうか、予算を聞いているにも関わらず、こんな土地を勧める不動産営業マンの売ってしまえば後知らない精神に疑念を持っちゃいます•••


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日時:2012年11月12日 22:32

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